ABOGADO INMOBILIARIO

Derecho inmobiliario panamá , Bienes raíces es uno de los campos más dinámicos de la economía de Panamá.transacciones de venta en el mercado inmobiliario
Panamá: ¿Qué tan altos son los honorarios de agentes inmobiliarios y abogados en Panamá? ¿Qué pasa con otros costos de compra de propiedades?

COSTOS DE TRANSACCIÓN

¿Quién paga? Honorarios legales2.00%compradorTarifa de inscripción0.30%compradorImpuesto de transferencia2%vendedorGasto del agente inmobiliario3.00% - 5.00%costodel vendedor pagado por el comprador2.30%Costos pagados por el vendedor5.00% - 7.00%COSTOS DE TRANSACCIÓN IDA Y VUELTA7.30% - 9.30%

¿Qué tan difícil es el proceso de compra de propiedades en Panamá?

No hay restricciones a la propiedad de la propiedad por parte de extranjeros, excepto que el artículo 121 del Código Tributario panameño dice que las personas extranjeras, o las sociedades panameñas con propiedad extranjera, no pueden comprar propiedades ubicadas a menos de diez kilómetros de las fronteras, ni en islas bajo la jurisdicción de Panamá. Los extranjeros pueden participar en el comercio o la industria sin limitaciones.

Panamá fomenta la inversión extranjera a largo plazo y ofrece un programa de incentivos para jubilados, el programa Pensionado, que no está necesariamente relacionado con la edad y cuyos beneficios son considerables, como exenciones de impuestos y grandes descuentos en servicios públicos y servicios básicos.

Se aconseja que una buena manera de proteger todos los derechos como extranjero a poseer bienes raíces es a través del establecimiento de una Corporación Panameña. Esto lo protegerá de procedimientos legales frívolos o incautación de activos en su país de origen y también tiene ventajas bajo la ley panameña. Constitucionalmente, el gobierno no puede apoderarse de la propiedad privada a menos que siga un procedimiento similar al dominio eminente en los Estados Unidos. El propietario recibe el valor justo de mercado por la tierra y las mejoras.

Las dos alternativas más comunes utilizadas por los extranjeros son (1) para asegurarse de que la propiedad comprada ya está titulada, y (2) para comprar un "derecho de posesión".

1. Propiedades tituladas

La Oficina de Registro Público (Registro Público) mantiene un registro de todas las propiedades tituladas en las nueve provincias de Panamá. La información sobre las propiedades tituladas está fácilmente disponible a través del Registro Público, y por lo tanto es bastante simple llevar a cabo una diligencia debida preliminar.

Los siguientes son los pasos necesarios para comprar con éxito una propiedad titulada:

  1. Realizar una diligencia debida completa de la propiedad, incluyendo una búsqueda completa del título, revisión de mapas catastrales, verificación de la buena reputación fiscal de la tierra, verificación de buena reputación en las facturas de servicios públicos (agua y alcantarillado, electricidad, teléfono, etc.), así como la verificación de cualquier otra característica especial, limitación o gravamen sobre la propiedad.
  2. Celebrar un Acuerdo de Promesa de Compra para asegurar la propiedad, lo que le dará tiempo al comprador para ejecutar adecuadamente la diligencia debida y obtener financiamiento. Este acuerdo debe ser inscrito en el Registro Público para poder afectar a terceros.
  3. Cuando se haya completado la diligencia debida, celebre un Acuerdo de compra y venta. Es importante incluir una cláusula de indemnización en caso de defectos ocultos de la propiedad.
  4. La propiedad se confirma una vez que la escritura pública que contiene una anotación sobre el cambio de propiedad se registra en la Oficina de Registro Público.
  5. Generalmente, el pago no se entrega al vendedor, hasta que se haya registrado la transferencia de propiedad. Pero en algunos otros casos, las partes acuerdan designar a un agente de custodia (abogado o banquero) para recibir los fondos en virtud de un acuerdo de depósito en garantía, que establece que el pago se realizará inmediatamente después de la presentación de la escritura de transferencia de propiedad de la propiedad, debidamente registrada en la Oficina de Registro Público.

2. Derechos de Posesión Propiedad
(Derecho Possessorio)

No todas las propiedades en Panamá están sujetas a registro en la Oficina de Registro Público. Muchas propiedades frente a la playa, islas y bienes raíces en zonas turísticas especiales como Bocas del Toro y Portobelo son propiedad y están administradas por los gobiernos municipales nacionales o locales, y solo se otorgan "derechos de posesión" sobre estas tierras por un período de tiempo determinado.

Las personas interesadas en invertir en proyectos ubicados en estas áreas restringidas deben tener mucho cuidado de garantizar que la adjudicación del "derecho de posesión" o "propiedad limitada" sea otorgada por las autoridades municipales nacionales o locales pertinentes. Es importante verificar lo siguiente:

  1. Que la adjudicación del terreno haya sido dictada por las autoridades competentes.
  2. Que el premio contenga una descripción completa, incluidos límites, límites, gravámenes y otros detalles importantes de la tierra. Se debería haber elaborado y aprobado un plano completo.
  3. Que se permita la actividad a realizar por el comprador, es decir, que la construcción o edificación a realizar sea aceptable para el gobierno nacional o local.
  4. Que la adjudicación sea extensa por un periodo de tiempo adecuado para el comprador.

Debido a la falta de uniformidad con respecto a la entidad otorgante de "derechos de posesión", es de suma importancia revisar cada compra individualmente y hacer recomendaciones especialmente para cada opción de tierra. La duración del proceso de transacción para la transferencia de derechos de posesión variará y puede tomar hasta 6 meses.

Derecho Possessorio puede referirse a dos situaciones:

  1. Tierras del gobierno ocupadas por campesinos. Después de un período de tiempo, el ocupante puede reclamar el pedazo de tierra ocupado y obtener oficialmente el "derecho de uso" por un período indeterminado (se sabe que pasa de una generación a otra). Este derecho se puede vender.
  2. Terreno privado ocioso no utilizado ocupado y trabajado por terceros durante un período prolongado (al menos 5 años), que puede ser reclamado por las personas que han trabajado el terreno. Establecer el Derecho Possessario es un proceso legal, que requiere investigaciones y testigos. Por el contrario, los propietarios deben inspeccionar periódicamente las extensiones de tierra, o las personas con ganado o edificios, con el fin de establecer pruebas de uso y desalentar las reclamaciones contra el propietario.

Una diferencia importante entre poseer una propiedad titulada y un derecho a la posesión es que una propiedad titulada puede ser hipotecada, mientras que los derechos de posesión no pueden.

Tenga cuidado al tratar con agentes inmobiliarios panameños. Se sabe que algunos agentes piden 100% más por una propiedad, sin que el propietario lo sepa. Luego se embolsan el margen de beneficio, más su comisión. Al comprar bienes raíces a través de un agente, es recomendable hablar con el propietario de la propiedad. Si el agente de bienes raíces se niega a permitir esto, lo mejor es alejarse del trato.

Todo el proceso de registro de una propiedad puede tardar alrededor de 22 días en completarse.

Tabla de costos de transacción
Los costos de transacción de ida y vuelta incluyen todos los costos de compra y luego reventa de una propiedad: honorarios de abogados, honorarios de notarios, tarifas de registro, impuestos, honorarios de agentes, etc. El impuesto de transmisiones patrimoniales se aplica a tanto alzado del 2%. La base imponible es el precio de venta de la propiedad o el valor catastral de la propiedad, el que sea mayor.

El impuesto de transferencia se aplica a tasas progresivas para la primera venta de propiedades residenciales, a partir de 2020.

IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES

INGRESOS TAAXABLES, US$ TASA IMPOSITIVA
Hasta US$35.000 0.50%
US$35.000 – US$80.000 1.50% en banda superior a US$35,000
Más de US$80.000 2.50% sobre todo el valor superior a US$80,000

El impuesto de transmisiones patrimoniales se aplica a tanto alzado del 4,50 por ciento para las construcciones comerciales.

 

Alquileres: ¿Pueden el propietario y el inquilino acordar libremente los alquileres en Panamá?

Los alquileres se pueden acordar libremente entre el propietario y el inquilino.

En general, los contratos de arrendamiento pueden incorporar libremente aumentos en el alquiler cada cierta cantidad de años, según lo acordado entre las partes. Sin embargo, los alquileres iguales o inferiores a US$150 mensuales, que están regulados por la Ley N° 93 del 4 de octubre de 1973, sólo pueden incrementarse previa autorización por escrito del Ministerio de Vivienda, que emitirá su aprobación en función de la imparcialidad de las sumas cobradas al inquilino y la razonabilidad del rendimiento de la inversión del arrendador.

Depósitos de seguridad

Un depósito de seguridad equivalente a un mes de alquiler debe ser consignado por el inquilino al Ministerio de Vivienda, a través del propietario. Esto será devuelto al inquilino una vez que el contrato de arrendamiento haya terminado, a menos que haya un reclamo en nombre del propietario por cualquier cantidad adeudada por el inquilino, o por cualquier daño causado por el inquilino a la propiedad.

¿Qué derechos tienen los propietarios e inquilinos en Panamá, especialmente en cuanto a la duración del contrato y el desalojo?

En general, no hay restricciones o limitaciones con respecto a la duración de un contrato de arrendamiento. Las partes pueden acordar libremente la duración del contrato de arrendamiento, así como el período de extensión, a menos que los pagos de alquiler sean iguales o inferiores a US $ 150 por mes.

Sin embargo, el inquilino no está obligado por el acuerdo en cuanto a la duración de un contrato de arrendamiento, pero puede rescindir el contrato en cualquier momento, con un aviso de treinta días calendario al propietario.

En aquellos contratos regulados por la Ley 93 de 1973, el plazo de duración debe ser de un mínimo de tres años. Además, el inquilino tiene derecho a que el contrato de arrendamiento se extienda por la misma cantidad de tiempo si al momento de la terminación del contrato, si el inquilino está al día en todos los pagos de alquiler.

¿Qué tan efectivo es el
¿Sistema legal panameño? Los procedimientos de desalojo por los contratos de arrendamiento no sujetos a la Ley 93 de 1973 deben ser presentados ante los tribunales municipales o de circuito del Poder Judicial panameño. La ejecución de la orden es llevada a cabo por el Corregidor, la máxima autoridad del municipio donde reside el inquilino. Los procedimientos de desalojo para aquellos contratos de arrendamiento regulados por la Ley 93 de 1973 se presentan ante la Comisión de Vivienda del Ministerio de Housing.In términos generales, los sistemas judiciales funcionan, aunque el número de casos es sustancial y puede tomar varios meses finalizar los desalojos. Los procedimientos ejecutivos de cobro de pagos también son competencia de los tribunales civiles municipales o de circuito del Poder Judicial.LegislaciónLas disposiciones generales del Código Civil de 1917 regulan el arrendamiento de bienes inmuebles urbanos y rurales, siguiendo las disposiciones del Código Civil español.El arrendamiento de bienes inmuebles urbanos está además regulado por la Ley Nº 93 de 1973. El arrendamiento de bienes inmuebles de propiedad privada para ser utilizados como residencia, establecimientos comerciales, uso profesional, industrial y educativo, dependerá de acuerdo privado entre las partes y será regulado por el Código Civil Panameño La Ley No.93 de 1973 también regula los subarrendamientos y el arrendamiento de habitaciones y apartamentos amueblados. Los siguientes arrendamientos están sujetos a las disposiciones de la Ley Nº 93 de 1973:

  • Arrendamientos de propiedades para ser utilizadas como residencia con un alquiler mensual de US$150.00 o menos.
  • Arrendamientos de inmuebles vacacionales si el plazo supera los seis meses.

Los siguientes arrendamientos están parcialmente sujetos a las disposiciones de la Ley Nº 93 de 1973 (también son aplicables las disposiciones del Código Civil y el Código Judicial):

  • Arrendamientos de habitaciones amuebladas en propiedades privadas destinadas a esta actividad de forma permanente u ocasional.
  • Arrendamientos de propiedades privadas para ser utilizados como residencia celebrados a partir del 7 de enero de 1995.
  • Arrendamientos de inmuebles privados para ser utilizados como establecimientos comerciales, uso profesional, actividades industriales o educativas.
  • Arrendamientos de propiedades privadas para ser utilizadas como residencia con una renta mensual superior a US$150.00.

Quedan excluidos de la aplicación de las disposiciones de la Ley Nº 93 de 1973 los siguientes arrendamientos:

  • Arrendamientos de fincas rústicas.
  • Arrendamientos de propiedades revertidas de la antigua Zona del Canal.
  • Arrendamientos de propiedades cuyo alquiler es fijo por día (hoteles, moteles, pensiones y posadas).
  • Arrendamientos de inmuebles vacacionales si el plazo y sus renovaciones no superan los seis meses.
  • Arrendamientos de inmuebles en los que la Nación y los Municipios sean parte (si estas entidades son propietarios, podrán aplicarse las disposiciones de desalojo de la Ley N° 93).

Breve historia: Cambios recientes en la ley panameña de propietarios e inquilinos Desde 1917 hasta principios de la década de 1970, las leyes relativas a los contratos de arrendamiento se dispersaron y sin impacto práctico porque en su mayoría no se aplicaron. En 1944 se constituyó el Banco de Urbanización y Rehabilitación (URB) como entidad para tratar de resolver el problema de la tenencia urbana. En 1953 se creó el Instituto de Fomento Económico y la URB pasó a formar parte de esta entidad. En 1958 se creó el Instituto de Vivienda Urbana (IVU) y finalmente se organizó el Ministerio de Vivienda en 1973. La Ley 93 de 1973 fue promulgada como una solución integral a una regulación previamente dispersa y anárquica de una situación muy compleja. En las últimas décadas desde la promulgación de la Ley Nº 93 de 1973 no se han producido cambios sustanciales en el régimen propietario-inquilino, pero el Ministerio de Vivienda ha dictado normas sobre cuestiones como depósitos, pago de servicios de agua, aumento de los pagos de alquiler, procedimientos de desalojo, entre otros, todos los cuales son disposiciones de la Ley Nº 94.Práctica del MercadoLos agentes inmobiliarios actúan como intermediarios entre propietarios e inquilinos. La duración del arrendamiento suele ser de 3, 5, 10, 15 o 20 años. El inquilino tiene derecho a rescindir el contrato de arrendamiento con las sanciones acordadas. El alquiler generalmente se indexa anualmente a una tasa acordada del 3% - 5% por año. El depósito de alquiler suele ser de 2 a 3 meses con 1 mes de depósito al ministerio de vivienda y de 1 a 2 meses para el arrendador. El alquiler se paga mensualmente por adelantado. Hay aproximadamente 2,000 agentes de bienes raíces que trabajan para alrededor de 230 empresas en la República de Panamá. En julio de 1999 se aprobó una ley de licencias. La mayoría de las empresas de bienes raíces ofrecen servicios completos, como ventas, arrendamiento, administración y valoraciones. La estructura de comisiones oscila entre el 3% y el 6%, dependiendo de si el vendedor se compromete a un presupuesto publicitario sustancial. La comisión generalmente es pagada por el vendedor y es del 5%¿Qué leyes de herencia se aplican en Panamá ?
La herencia se rige por la residencia principal del difunto. La principal ley que se aplica a las cuestiones de herencia en Panamá es el Código Civil, Libro Tercero, Títulos I a V, artículos 628 a 938. Esto se aplica a todos los que poseen propiedades en Panamá, tanto nacionales como extranjeros, independientemente de la religión, nacionalidad o lugar de residencia del fallecido. Según el Código Civil, la ley que se aplica a las cuestiones de herencia es la de la residencia principal y permanente del fallecido, es decir, donde vive una persona, tiene su negocio / lugar de trabajo permanente y donde vive su familia. El lugar de residencia no cambia, a menos que la persona declare el cambio ante una autoridad pública. Los tribunales civiles se ocupan de cuestiones de herencia. Dependiendo del monto de la herencia, puede ser conocida por un tribunal civil municipal (hasta US $ 4,999), o por un tribunal civil de circuito (desde US $ 5,000). Los casos de herencia generalmente toman de 8 a 12 meses, sin tiempo adicional requerido para la propiedad de un extranjero no residente. No hay porción reservada en PanamáEn Panamá, no hay porción reservada. El testador puede dejar libremente todos sus bienes en su testamento, como él elija. En ausencia de testamento, la distribución de la herencia está establecida por la ley. El cónyuge supérstite hereda la misma proporción que los hijos del fallecido. En ausencia de hijos, el cónyuge supérstite hereda la misma proporción que los padres del fallecido. Es aconsejable hacer un testamento localEs normal en Panamá hacer formalmente un testamento, pero recientemente, más y más personas han estado utilizando fundaciones de interés privado para proteger sus activos y asegurarse de que los herederos los reciban después de la muerte del fundador. Se constituyen fundaciones de interés privado para la protección de activos. No tienen accionistas, y el fundador no adquiere tales derechos en relación con los activos. Los bienes de la fundación no pueden ser incautados, confiscados o sujetos a ninguna acción o medida preventiva; no están sujetos a impuestos, contribuciones, tasas, cargas o tributos de ningún tipo, excepto por el pago de la cuota anual del impuesto. Si la ley aplicable en el domicilio del fundador no se opone a la fundación, entonces la fundación o cualquiera de los actos realizados por el fundador no pueden ser revocados. Es recomendable que un extranjero que posee una propiedad en Panamá haga un testamento local para reducir el costo, ya que los procedimientos de herencia se tratan en Panamá y se deben presentar documentos. Si un testamento se hace en el extranjero, debe ser autenticado, legalizado y traducido para su presentación en Panamá, aumentando así el costo. La propiedad puede ser regalada durante la vida del propietarioLa propiedad en Panamá puede ser entregada libremente por el propietario a cualquier persona antes de su muerte, pero la propiedad hipotecada a favor de un banco o entidad no puede ser regalada. De conformidad con el Código de la Familia, esa donación puede ser impugnada después de la muerte, únicamente por el cónyuge, para recuperar los bienes entregados por su cónyuge a un tercero. Tal acción está prescrita en cuatro años. La forma de evitar tal desafío es obtener la autorización del cónyuge al entregar la propiedad, para que el regalo no se impugne más tarde. Los tribunales recurren al título de propiedad para determinar la propiedadLa propiedad de bienes inmuebles bajo la ley panameña se basa en el título de propiedad. Los tribunales examinan el título de propiedad y el testamento, o las reglas legales de herencia, para distribuir bienes inmuebles. Por lo tanto, determinar la propiedad de la propiedad de los bienes antes de la muerte entre los cónyuges no es un problema. Si los bienes inmuebles, o parte de ellos, van a la muerte de un niño o niños menores de edad, o a otros que no son legalmente adultos, se puede nombrar un tutor en el testamento. El Código de la Familia establece los derechos de los padres en virtud de los cuales los padres son los principales tutores de sus hijos; sin embargo, cualquier otra persona puede ser designada como tutor en el testamento.

DESALOJO POR IMPAGO DE ALQUILER

Duración hasta la finalización del servicio del proceso 30
Duración del juicio 60
Duración de la ejecución 30
Total de días para desalojar al inquilino 120

COBRO DEL ALQUILER ADEUDADO

Duración hasta la finalización del servicio del proceso 30
Duración del procedimiento 180
Duración de la ejecución 30
Total de días para cobrar el alquiler impago 120