AVOCAT EN DROIT IMMOBILIER

COÛTS DE TRANSACTION

Qui paie? Frais juridiques2.00%acheteurFrais d’inscription0.30%acheteurTax de transfert2%vendeurFaits de l’agent immobilier3.00% - 5.00%vendeurFrais payés par l’acheteur2.30%Frais payés par le vendeur5.00% - 7.00%FRAIS DE TRANSACTION ALLER-RETOUR7.30% - 9.30%

À quel point le processus d’achat d’une propriété est-il difficile au Panama?

Il n’y a pas de restrictions à la propriété des biens par les étrangers, sauf que l’article 121 du Code des impôts panaméen stipule que les personnes étrangères, ou les sociétés panaméennes à propriété étrangère, ne peuvent pas acheter de biens situés à moins de dix kilomètres des frontières, ni sur des îles sous la juridiction du Panama. Les étrangers peuvent s’engager dans le commerce ou l’industrie sans limitations.

Le Panama encourage les investissements étrangers à long terme et offre un programme d’incitation aux retraités, le programme Pensionado, qui n’est pas nécessairement lié à l’âge et dont les avantages sont considérables tels que des exonérations fiscales et de gros rabais sur les services publics et les services de base.

Il est conseillé qu’un bon moyen de protéger tous les droits en tant qu’étranger de détenir des biens immobiliers est de créer une société panaméenne. Cela vous protégera contre les procédures judiciaires frivoles ou la saisie d’actifs dans votre pays d’origine et présente également des avantages en vertu du droit panaméen. Constitutionnellement, le gouvernement ne peut pas saisir la propriété privée à moins qu’il ne suive une procédure similaire à celle d’un domaine éminent aux États-Unis. Le propriétaire reçoit la juste valeur marchande pour le terrain et les améliorations.

Les deux alternatives les plus couramment utilisées par les étrangers sont (1) de s’assurer que la propriété achetée est déjà titrée, et (2) d’acheter un « droit de possession ».

1. Propriétés titrées

Le Bureau d’enregistrement public (Registro Publico) tient un registre de toutes les propriétés titrées dans les neuf provinces du Panama. L’information concernant les propriétés titrées est facilement accessible par l’intermédiaire du Registre public, et il est donc assez simple d’entreprendre une vérification diligente préliminaire.

Voici les étapes nécessaires pour acheter avec succès une propriété titrée :

1. Effectuer une vérification diligente complète de la propriété, y compris une recherche complète de titres, l’examen des cartes cadastrales, la vérification de la bonne réputation fiscale du terrain, la vérification de la bonne réputation dans les factures de services publics (eau et eaux usées, électricité, téléphone, etc.) ainsi que la vérification de toute autre caractéristique spéciale, limitation ou charge sur la propriété.
2. Concluez une promesse d’achat pour sécuriser la propriété, ce qui donnera à l’acheteur le temps d’exécuter correctement la diligence raisonnable et d’obtenir du financement. Cet accord doit être enregistré dans le registre public afin d’affecter les tiers.
3. Une fois la diligence raisonnable terminée, concluez un contrat d’achat et de vente. Il est important d’inclure une clause d’indemnisation en cas de vices cachés du bien.
4. La propriété est confirmée une fois que l’acte public contenant une annotation concernant le changement de propriété est enregistré au bureau d’enregistrement public.
5. Généralement, le paiement n’est pas remis au vendeur, tant que le transfert de propriété n’a pas été enregistré. Mais dans d’autres cas, les parties conviennent de nommer un agent d’entiercement (avocat ou banquier) pour recevoir les fonds en vertu d’un accord d’entiercement, qui stipule que le paiement sera effectué immédiatement après la présentation de l’acte de transfert de propriété de la propriété, dûment enregistré au bureau d’enregistrement public.

2. Droits de possession Propriétés
(Derecho Possessorio)

Toutes les propriétés au Panama ne sont pas soumises à un enregistrement au bureau d’enregistrement public. De nombreuses propriétés en bord de mer, des îles et des biens immobiliers dans des zones touristiques spéciales telles que Bocas del Toro et Portobelo sont détenus et gérés par les gouvernements municipaux nationaux ou locaux, et seuls les « droits de possession » sont accordés sur ces terres pour une période de temps déterminée.

Les personnes intéressées à investir dans des projets situés dans ces zones réglementées doivent veiller à ce que l’attribution du « droit de possession » ou de la « propriété limitée » soit accordée par les autorités gouvernementales nationales ou locales compétentes. Il est important de vérifier les éléments suivants :

1. Que l’attribution du terrain a été délivrée par les autorités compétentes.
2. Que le prix contient une description complète, y compris les limites, les limites, les charges et d’autres détails importants du terrain. Un plan complet aurait dû être dessiné et approuvé.
3. Que l’activité à entreprendre par l’acheteur est autorisée, c’est-à-dire que la construction ou le bâtiment à réaliser est acceptable pour le gouvernement national ou local.
4. Que l’attribution soit étendue pendant une période de temps adaptée à l’acheteur.

En raison du manque d’uniformité concernant l’entité concédante des « droits de possession », il est de la plus haute importance d’examiner chaque achat individuellement et de faire des recommandations spécialement pour chaque option foncière. La durée du processus de transaction pour le transfert des droits de possession variera et peut prendre jusqu’à 6 mois.

Derecho Possessorio peut faire référence à deux situations:

1. Terres du gouvernement occupées par des paysans. Après un certain temps, l’occupant peut revendiquer le terrain occupé et obtenir officiellement le « droit d’utilisation » pour une période indéterminée (on sait qu’il passe d’une génération à l’autre). Ce droit peut être vendu.
2. Terrains privés inutilisés occupés et exploités par des tiers pendant une période prolongée (au moins 5 ans), qui peuvent être réclamés par les personnes qui ont travaillé le terrain. L’établissement du Derecho Possessario est un processus juridique qui nécessite des enquêtes et des témoins. Inversement, les propriétaires doivent inspecter périodiquement les étendues de terrain, ou les personnes avec des animaux vivants ou des bâtiments, afin d’établir une preuve d’utilisation et de décourager les réclamations contre le propriétaire.

Une différence importante entre la possession d’une propriété titrée et d’un droit de possession est qu’une propriété titrée peut être hypothéquée, contrairement aux droits de possession.

Soyez prudent dans vos relations avec les agents immobiliers panaméens. Certains agents sont connus pour demander 100% plus pour une propriété, sans que le propriétaire le sache. Ils empochent ensuite la majoration, plus leur commission. Lors de l’achat d’un bien immobilier par l’intermédiaire d’un agent, il est conseillé de parler au propriétaire. Si l’agent immobilier refuse de le permettre, il vaut mieux s’éloigner de l’affaire.

L’ensemble du processus d’enregistrement d’une propriété peut prendre environ 22 jours.

Tableau des coûts de transaction
Les coûts de transaction aller-retour comprennent tous les coûts d’achat puis de revente d’une propriété - honoraires d’avocat, frais de notaire, frais d’enregistrement, taxes, honoraires d’agents, etc. Les droits de mutation sont perçus à un taux forfaitaire de 2%. La base d’imposition est le prix de vente de la propriété ou la valeur cadastrale de la propriété, selon le montant le plus élevé.

Les droits de mutation sont perçus à des taux progressifs pour la première vente de propriétés résidentielles, à compter de 2020.

Les droits de mutation sont perçus à un taux forfaitaire de 4,50% pour les constructions commerciales.

Loyers: Le propriétaire et le locataire peuvent-ils convenir librement des loyers au Panama?

Les loyers peuvent être librement convenus entre le propriétaire et le locataire.

En général, les contrats de location peuvent librement incorporer des augmentations de loyer tous les certains ans, comme convenu entre les parties. Néanmoins, les loyers égaux ou inférieurs à 150 dollars eu par mois, qui sont réglementés par la loi n° 93 du 4 octobre 1973, ne peuvent être augmentés qu’avec une autorisation écrite préalable du ministère du Logement, qui délivrera son approbation en fonction de l’équité des sommes facturées au locataire et du caractère raisonnable du rendement de l’investissement du propriétaire.

Dépôts de garantie

Un dépôt de garantie égal à un mois de loyer doit être remis par le locataire au ministère du Logement, par l’intermédiaire du propriétaire. Celui-ci sera retourné au locataire une fois le contrat de bail résilié, à moins qu’il n’y ait une réclamation au nom du propriétaire pour tout montant dû par le locataire, ou pour tout dommage causé par le locataire à la propriété.

Quels sont les droits des propriétaires et des locataires au Panama, en particulier en ce qui concerne la durée du contrat et l’expulsion?

En général, il n’y a pas de restrictions ou de limitations en ce qui concerne la durée d’un contrat de location. Les parties peuvent librement convenir de la durée du contrat de location, ainsi que de la période de prolongation, à moins que les paiements de loyer ne soient égaux ou inférieurs à 150 USD par mois.

Le locataire n’est cependant pas lié par l’accord quant à la durée d’un bail, mais peut résilier le contrat à tout moment, avec un préavis de trente jours calendaires au propriétaire.

Dans les contrats régis par la loi 93 de 1973, la durée doit être d’au moins trois ans. En outre, le locataire a le droit de faire prolonger le contrat de location pour la même durée si, à la résiliation du contrat, le locataire est à jour dans tous les paiements de loyer.

Quelle est l’efficacité de l'
Système juridique panaméen ? La procédure d’expulsion des contrats de bail non soumis à la loi 93 de 1973 doit être déposée devant les tribunaux municipaux ou itinérants du pouvoir judiciaire panaméen. L’exécution de l’ordonnance est effectuée par le Corregidor, la plus haute autorité de l’arrondissement où réside le locataire. Les procédures d’expulsion des contrats de bail régis par la loi 93 de 1973 sont déposées devant la Commission du logement du Ministère de la Housing.In conditions générales, les systèmes judiciaires fonctionnent, bien que la charge de travail soit importante et qu’il puisse s’écouler plusieurs mois avant de finaliser les expulsions. Les dispositions générales du Code civil de 1917 réglementent la location de biens immobiliers urbains et ruraux, conformément aux dispositions du Code civil espagnol.La location de biens immobiliers urbains et ruraux est en outre réglementée par la loi n° 93 de 1973. La location de biens immobiliers privés destinés à être utilisés comme résidence, établissements commerciaux, à usage professionnel, industriel et éducatif, dépendra d’un accord privé entre les parties et sera réglementée par la loi n° 93 du Code civil panaméen de 1973 réglemente également les sous-baux et la location de chambres et d’appartements meublés. Les baux suivants sont soumis aux dispositions de la loi n° 93 de 1973 :

• Baux de propriétés à utiliser comme résidence avec un loyer mensuel de 150,00 $ US ou moins.
• Baux de propriétés de vacances si la durée dépasse six mois.

Les baux suivants sont partiellement soumis aux dispositions de la loi n° 93 de 1973 (les dispositions du Code civil et du Code judiciaire sont également applicables):

• Baux de chambres meublées dans des propriétés privées destinées à cette activité de façon permanente ou occasionnelle.
• Les baux de propriétés privées devant servir de résidence conclus à compter du 7 janvier 1995.
• Baux de propriétés privées destinées à être utilisées comme établissements commerciaux, à usage professionnel, à des activités industrielles ou éducatives.
• Baux de propriétés privées à utiliser comme résidence avec un loyer mensuel supérieur à 150,00 $ US.

Les baux suivants sont exclus de l’application des dispositions de la loi n° 93 de 1973:

• Baux de propriétés rurales.
• Les baux des propriétés sont revenus de l’ancienne zone du canal.
• Baux de propriétés dont le loyer est fixé à la journée (hôtels, motels, pensions et auberges).
• Baux de propriétés de vacances si la durée et ses renouvellements n’excèdent pas six mois.
• Baux de biens auxquels la Nation et les Municipalités sont parties (si ces entités sont propriétaires, les dispositions d’expulsion de la Loi n° 93 peuvent être appliquées).

Bref historique: Changements récents dans la loi panaméenne sur les propriétaires et les locatairesDe 1917 jusqu’au début de la décennie des années 1970, les lois concernant les contrats de location ont été dispersées et sans impact pratique car elles n’étaient généralement pas appliquées. En 1944, la Banque d’urbanisation et de réhabilitation (URB) a été créée en tant qu’entité pour tenter de résoudre le problème de la location urbaine. En 1953, l’Economic Fostering Institute a été créé et l’URB est devenu une partie de cette entité. En 1958, l’Institut du logement urbain (IVU) a été créé et finalement le ministère du Logement a été organisé en 1973. La loi 93 de 1973 a été promulguée comme une solution intégrale à une réglementation auparavant dispersée et anarchique d’une situation très complexe. Au cours des dernières décennies, depuis la promulgation de la loi n° 93 de 1973, il n’y a pas eu de changements substantiels dans le régime propriétaire-locataire, mais le Ministère du logement a publié des règlements sur des questions telles que les dépôts, le paiement des services d’eau, l’augmentation des paiements de loyer, les procédures d’expulsion, entre autres, qui sont toutes des dispositions de la loi n ° 94.Pratique du marchéLes agents immobiliers agissent en tant qu’intermédiaires entre les propriétaires et les locataires. La durée du bail est généralement de 3, 5, 10, 15 ou 20 ans. Le locataire a le droit de résilier le bail avec des pénalités convenues. Le loyer est généralement indexé chaque année à un taux convenu de 3% à 5% par an. Le dépôt de loyer est généralement de 2 à 3 mois avec un dépôt de 1 mois au ministère du Logement et de 1 à 2 mois pour le bailleur. Le loyer est payable mensuellement à l’avance. Il y a environ 2 000 agents immobiliers travaillant pour environ 230 entreprises en République du Panama. Une loi sur les licences a été adoptée en juillet 1999. La plupart des sociétés immobilières fournissent des services complets, tels que la vente, la location, la gestion et les évaluations. La structure des commissions varie de 3% à 6% selon que le vendeur s’engage ou non à un budget publicitaire important. La commission est généralement payée par le vendeur et est à 5% Quelles lois sur les successions s’appliquent au Panama ?
L’héritage est régi par la résidence principale du défunt. La principale loi qui s’applique aux questions d’héritage au Panama est le Code civil, troisième livre, titres I à V, articles 628 à 938. Cela s’applique à toute personne qui possède des biens au Panama, qu’il s’agisse de ressortissants ou d’étrangers, indépendamment de la religion, de la nationalité ou du lieu de résidence du défunt. Selon le Code civil, la loi qui s’applique aux questions de succession est celle de la résidence principale et permanente du défunt, c’est-à-dire l’endroit où une personne vit, a son entreprise / lieu de travail permanent et où vit sa famille. Le lieu de résidence ne change pas, sauf si la personne déclare le changement devant une autorité publique. Les tribunaux civils traitent des questions d’héritage. Selon le montant de la succession, elle peut être reconnue par un tribunal civil municipal (jusqu’à 4 999 dollars EU) ou par un tribunal civil itinérant (à partir de 5 000 dollars EU). Les cas d’héritage prennent généralement de 8 à 12 mois, sans temps supplémentaire requis pour les biens d’un étranger non-résident. Pas de portion réservée au PanamaAu Panama, il n’y a pas de portion réservée. Le testateur peut laisser librement tous ses biens dans son testament, comme il le souhaite. En l’absence de testament, la répartition de la succession est établie par la loi. Le conjoint survivant hérite de la même proportion que les enfants du défunt. En l’absence d’enfants, le conjoint survivant hérite de la même proportion que les parents du défunt. Il est conseillé de faire un testament localIl est normal au Panama de faire officiellement un testament, mais récemment, de plus en plus de gens ont utilisé des fondations d’intérêt privé pour protéger leurs actifs et pour s’assurer que les héritiers les reçoivent après le décès du fondateur. Les fondations d’intérêt privé sont constituées pour la protection des actifs. Ils n’ont pas d’actionnaires et le fondateur n’acquiert pas de tels droits en relation avec les actifs. Les biens de la fondation ne peuvent être saisis, confisqués ou faire l’objet d’aucune action ou mesure préventive; ils ne sont pas assujettis à des impôts, des cotisations, des taux, des charges ou des tributs de quelque nature que ce soit, à l’exception du paiement de la taxe annuelle. Si la loi applicable au domicile du fondateur ne s’oppose pas à la fondation, la fondation ou l’un des actes commis par le fondateur ne peut être révoqué. Il est conseillé à un étranger qui possède des biens au Panama de faire un testament local pour réduire le coût, car les procédures de succession sont traitées au Panama et les documents doivent être soumis. Si un testament est fait à l’étranger, il doit être authentifié, légalisé et traduit pour le dépôt au Panama, augmentant ainsi le coût. Les biens peuvent être donnés du vivant du propriétaireLa propriété au Panama peut être donnée librement par le propriétaire à quiconque avant son décès, mais les biens hypothéqués en faveur d’une banque ou d’une entité ne peuvent pas être donnés. En vertu du Code de la famille, une telle donation peut être contestée après le décès, par le conjoint seulement, pour recouvrer les biens donnés par son conjoint à un tiers. Une telle action est prescrite dans quatre ans. La façon d’éviter une telle contestation est d’obtenir l’autorisation du conjoint lors de la remise du bien, afin que le don ne soit pas contesté plus tard. Les tribunaux se penchent sur le titre de propriété pour déterminer la propriétéLa propriété des biens immobiliers en vertu du droit panaméen est basée sur le titre de propriété. Les tribunaux examinent le titre de propriété et soit le testament, soit les règles juridiques de l’héritage, pour distribuer des biens immobiliers. La détermination de la propriété des biens entre époux avant le décès n’est donc pas un problème. Si un bien immobilier, ou une partie de celui-ci, décède à un enfant ou à des enfants mineurs, ou à d’autres personnes qui ne sont pas légalement adultes, un tuteur peut être nommé dans le testament. Le Code de la famille établit des droits parentaux en vertu desquels les parents sont les principaux tuteurs de leur enfant; toutefois, toute autre personne peut être désignée comme tuteur dans le testament.