Panamá: Debida diligencia en transacciones inmobiliarias

Panamá: Debida diligencia en transacciones inmobiliarias

Panamá: Debida diligencia en transacciones inmobiliarias en Panamá
La bonanza económica de los últimos años ha puesto a Panamá en el mapa una vez más, pero esta vez como un destino para los inversores en el mercado inmobiliario. Las personas y las empresas buscan comprar una parte de esta pequeña nación para desarrollarla o simplemente retirarse o tener un segundo hogar. La crisis global puede haber ralentizado las inversiones en el mercado inmobiliario en Panamá, pero no lo ha detenido. En este sentido, seguimos recibiendo inversores de otros países, como por ejemplo Venezuela y México, por lo que solo es importante estar preparados para brindarles el mejor asesoramiento posible.
Como asesores en una transacción de bienes raíces, ya sea un acuerdo en miles o en la cifra multimillonaria, tenemos que seguir varias medidas antes de considerar asesorar al cliente para que firme una promesa de compra o un acuerdo de compra final.
I. Legitimidad para vender.
Es importante verificar en el Registro Público que el vendedor, ya sea un individuo, grupo de personas o entidades legales, es / son los propietarios legítimos de la propiedad.
Cuando una persona o personas son los propietarios de una propiedad, es importante verificar que sus datos sean correctos y que tengan la capacidad legal para contraer obligaciones.

Cuando una empresa u otra forma de entidad legal es el propietario de la propiedad, es importante no solo verificar que los detalles sean correctos, sino también que la empresa esté en regla, que exista y que la persona que representa a la empresa cumpla con los requisitos. la capacidad legal se refiere a arriba.
II. Objeto de la transacción.
Una vez que se verifica la propiedad de la propiedad, la transacción puede continuarse por supuesto y se debe realizar la debida diligencia en la propiedad en sí misma cuando un individuo o grupo de personas posee la misma. Discutiremos esta parte más adelante en esta sección.
Sin embargo, cuando la propiedad es propiedad de una entidad legal, es importante discutir con el vendedor el objeto de la transacción, ya sean las acciones de la empresa o la propiedad subyacente.
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Si el objeto de la venta son las acciones de la empresa, es importante revisar los documentos corporativos de la empresa ya que nuestra experiencia indica que en muchos casos los errores y la ausencia de documentos importantes retrasan el cierre de la transacción. Los más comunes son los siguientes:

1. En muchas ocasiones los suscriptores de los artículos de incorporación se confunden como accionistas y ese es un error que debe corregirse desde el comienzo. Los suscriptores normalmente transfieren su derecho a adquirir una o más acciones de la compañía a la compañía. Posteriormente, la compañía emite todas las acciones y las asigna a uno o más accionistas.
2. Las acciones no se emiten siguiendo los procedimientos correctos establecidos en la Ley. En este caso, el consejo de administración debe emitir una resolución mediante la cual se acuerda emitir las acciones y proceder a su asignación.
3. Las reuniones de los accionistas se registran en los registros públicos de la compañía sin la existencia de accionistas.
4. Ausencia de los libros corporativos (registros de actas y registros de acciones).
5. Ausencia de cartas de renuncia de directores y oficiales.
Además de lo anterior, es muy importante que el vendedor acceda a garantizar lo siguiente mediante una declaración jurada o al ingresar una cláusula dentro del acuerdo de promesa de compra que solo le correspondería:
• Que la empresa no tiene ningún procedimiento judicial pendiente.
• Que la compañía no ha celebrado ningún contrato que limite la venta de la propiedad.
• Que las acciones de la compañía no han sido pignoradas.
• Que el vendedor es el propietario legítimo de las acciones donde las acciones se han emitido al portador. En este caso, se requiere tener una certificación del custodio de las acciones al portador.
• Que el / los certificado (s) compartido (s) es (son) el (los) único (s) en existencia.
• Que las acciones han sido pagadas y liberadas en su totalidad.
• Que la empresa no tiene deudas u obligaciones de ningún tipo.
• Que el único activo de la compañía es la propiedad subyacente.
• Que la compañía está en buena posición.

Propiedad.
Si la transacción implica la compra directa de una propiedad o similar, la compra de acciones de la compañía que realmente posee la propiedad, es de suma importancia determinar lo siguiente:
1. Es muy importante asegurarse de que la propiedad no tenga gravámenes ni gravámenes.
2. Que la propiedad se encuentra realmente en la ubicación indicada en los mapas y planos proporcionados por el vendedor y los registros del Registro catastral;
3. Que los detalles sobre la propiedad que se registran públicamente, como las medidas, la superficie y otros, corresponden a los mapas y planos proporcionados por el vendedor. Estos detalles también deben coincidir con los registrados en el Registro catastral.
Los clientes y muchos abogados, debo decir, pasan por alto esta parte, sin embargo, hemos visto muchos casos donde una propiedad física parece no tener ningún problema, pero al verificar los datos en los mapas en el Registro Catastral contra los datos de una Encuesta de Propiedad realizada en la propiedad, determinamos que la propiedad se superpone a la propiedad de al lado o es más pequeña o más grande, lo que definitivamente afecta el precio de venta de la propiedad.
4. Que la propiedad en sí está en buen estado en lo que se refiere a impuestos y servicios públicos.

III. Impuestos.
Cuando se vende una propiedad en Panamá, se activa inmediatamente un impuesto llamado Impuesto de Transferencia de Propiedad, que es del 2% y pagadero sobre el Valor catastral actualizado de la propiedad, que no es más que el valor que el gobierno ha registrado. Dicho impuesto debe pagarse antes del cierre y firmar el acuerdo de compra final que luego será registrado en el registro con el propósito de transferir la propiedad.
Con las modificaciones a nuestro sistema tributario en 2005, se creó un nuevo impuesto. Esto sería un pago anticipado sobre el impuesto a la renta, que es del 3%. El vendedor puede considerar este impuesto como definitivo y puede solicitar un reembolso en caso de que este impuesto exceda el monto del impuesto que se hubiera pagado si se aplica un impuesto del 10% a las ganancias de capital.
Los impuestos anteriores son pagaderos por el vendedor.
La propiedad también debe estar en regla con respecto a los impuestos a la propiedad. Si se deben pagar, el gobierno no emitirá un certificado de buena reputación y la transferencia no podrá registrarse.
En el caso de la venta de las acciones, el único impuesto que se activaría sería el impuesto sobre la renta del 10% sobre las ganancias que resultan de la venta de acciones de una compañía. En este caso, el comprador tiene la obligación de retener el 5% del precio de venta y reportarlo al gobierno dentro de los próximos 10 días de la transacción. Este 5% se descuenta del precio que debe pagarse al vendedor, que a su vez puede descontarlo mediante un crédito al impuesto del 10% mencionado anteriormente.

Una vez que se hayan finalizado las medidas anteriores, debe haber todo en su lugar para firmar el acuerdo de compra final, sin embargo, asegúrese de que las partes finalmente cumplan con lo siguiente:
Vendedor:
• Presentar el certificado de buena reputación de la propiedad.
• Presentar el certificado de buena reputación del servicio de agua.
• Presentar el certificado de buena reputación de la asociación de propietarios en caso de que sea una propiedad sujeta al Régimen de propiedad horizontal.
• Presentar la buena reputación de la empresa en caso de que se trate de la compra de acciones.
• Recibo de pago del Impuesto de Transferencia del 2% y del Impuesto a las Ganancias del 3% y los formularios correspondientes.
• Si el propietario de la propiedad es una empresa, entonces el vendedor también debe presentar una Resolución de la Junta de Accionistas de la compañía que autoriza el ingreso a la transacción y la venta del activo.
Comprador:
• Proporcione los documentos necesarios para identificarlo a él o a la entidad legal en caso de que sea un comprador corporativo.
• Pague el precio acordado con el Vendedor siguiendo los parámetros establecidos en el Acuerdo de promesa de compra y venta.
• Si el comprador de la propiedad es una empresa, entonces el comprador también debe presentar una Resolución de la Junta de Accionistas de la compañía que autoriza el ingreso a la transacción y la compra del activo.
Al tomar las medidas anteriores, uno se asegura de que la transacción alcance un final feliz y de que contará con un cliente satisfecho que probablemente regrese a su oficina en busca de más asesoramiento y ayuda en futuras transacciones.
El contenido de este artículo está destinado a proporcionar una guía general sobre el tema. El consejo de especialistas debe ser buscado de acuerdo a sus circunstancias especificas.

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