Panama: een gids voor investeringen in onroerend goed in Panama

Panama:een gids voor investeringen in onroerend goed in Panama

Panama's vastgoedmarkt is de afgelopen 10 jaar gegroeid, deels als gevolg van een toename van de promotie van Panama als een toeristische en pensioenbestemming. Op een willekeurige dag straalt de skyline van Panama City met bouwkranen voor hoogbouw, bestaande uit zowel commercieel als residentieel vastgoed. In de afgelopen jaren worden de strandgebieden aan de Pacifische kant ook ontwikkeld en op de markt gebracht als tweede huizen voor bewoners en investeringen voor buitenlandse investeerders.

Panama is een land met 3,7 miljoen inwoners verdeeld in tien provincies, die elk verder zijn onderverdeeld in districten en corregimientos. Daarnaast zijn er vijf comarca's, of speciale inheemse gebieden, voor de aboriginalstammen van Panama. De belangrijkste steden zijn Panama City, de hoofdstad gelegen in de provincie Panama, waar de meeste commerciële activiteiten van het land plaatsvinden, Colon City gelegen in de provincie Colon, de thuisbasis van de Colon Free Zone, en David, hoofdstad van de provincie Chiriqui, waar een aanzienlijk deel van de landbouw van het land, rundvee- en landbouwactiviteiten worden uitgevoerd.

  • Panama heeft de op een na grootste en snelst groeiende economie in Midden-Amerika en heeft ook de grootste consumptie per hoofd van de bevolking in Midden-Amerika. De inkomsten uit de tolgelden van het Panamakanaal blijven een aanzienlijk deel van het bbp van Panama, hoewel handel, bankieren, financiële diensten en toerisme belangrijke en steeds groeiende sectoren zijn.
  • Het rechtssysteem in Panama is gebaseerd op het burgerlijk recht met enkele invloeden uit de Spaanse rechtstraditie en het Romeinse recht.
  • Het Hooggerechtshof is de hoogste rechterlijke autoriteit van het land.
  • Provincies: Bocas del Toro, Chiriquí, Coclé, Colon, Darien, Herrera, Los Santos, Panama, West-Panama en Veraguas.
  • Regio's: Embera, Guna Yala, Ngobe-Bugle Comarca, Kuna de Magugandi y Kuna de Wargandi.

Commercieel vastgoed bezitten in de Republiek Panama

De twee belangrijkste manieren om eigendomsrechten in de Republiek Panama te verwerven zijn: (1) Door de aankoop van een eigendomstitel, die van toepassing is op eigendommen die naar behoren zijn geregistreerd en met titel in het openbare register van Panama; of (2) door middel van een proces van het verkrijgen van eigendom over een recht van bezit ("derecho posesorio") voor onroerend goed in gebieden zonder geregistreerde titels. Panama heeft een van de meest betrouwbare en technologisch geavanceerde openbare registratiesystemen in de regio. Het openbaar registerkantoor bewaart records van alle eigendommen met de titel in de Republiek Panama en informatie over getitelde eigendommen is gemakkelijk toegankelijk via de website van het openbaar register en toegang op hun kantoren.

Hoewel de meeste eigendommen eigendom kunnen zijn van buitenlanders of staatsburgers, verbiedt de grondwet van Panama buitenlands eigendom van onroerend goed binnen tien kilometer aan beide grenzen van de Republiek Panama. Bovendien beperkt het de particuliere eigendom van eilanden, met name die titels die rechtmatig zijn verkregen vóór de inwerkingtreding van de grondwet, die rechtmatig door de overheid kunnen worden onteigend door de betaling van de overeenkomstige vergoeding. Met betrekking tot eigenschappen aan het strand, onroerend goed binnen 22 meter van de hoogste vloedlijn aan de Pacifische kust en 10 meter aan de Atlantische kust mag geen titel hebben, noch mogen permanente verbeteringen op hen worden gebouwd, hoewel concessies voor het gebruik ervan kunnen worden verleend. Aankoop van onroerend goed Het proces om een onroerend goed met een titel in Panama te verwerven, wordt over het algemeen op de volgende manier uitgevoerd:

Due Diligence van het onroerend goed - De koper moet een titelonderzoek voltooien bij het openbaar register, de eigendomskaarten in de landautoriteit ("Autoridad Nacional de Tierras") bekijken, de fiscale goede reputatie van het onroerend goed verifiëren bij het ministerie van Economie en Financiën, verifiëren dat er geen late betalingen verschuldigd zijn of zijn opgebouwd op energierekeningen, evenals een geregistreerde beperking van het onroerend goed verifiëren, pandrechten en lasten op het onroerend goed, die moeten worden geregistreerd bij het openbaar register. Promesse Koopovereenkomst - Deze overeenkomst wordt over het algemeen uitgevoerd om het onroerend goed veilig te stellen, door middel van een aanbetaling van ongeveer 10% tot 30% van de totale aankoopprijs, om tijd te hebben om de due diligence op het onroerend goed uit te voeren en bankfinanciering voor de overname te verkrijgen. De promesse koopovereenkomst kan een onderhands document zijn of het kan worden opgenomen in het openbaar register om derden te beïnvloeden.

Koop- en verkoop akte - Een definitieve koop- en verkoopovereenkomst wordt uitgevoerd door middel van een openbare akte voor een notaris in de Republiek Panama, waar de algemene voorwaarden van de verkoop worden vastgelegd. De verkoper van het onroerend goed is verantwoordelijk voor het leveren van bewijs van betaling van overdrachtsbelastingen, die door de notaris zullen worden beoordeeld, en het verstrekken van gratis en duidelijke certificaten voor onroerendgoedbelasting, nutsvoorzieningen en condominiumkosten (indien van toepassing). De koper van het onroerend goed is over het algemeen verantwoordelijk voor het betalen van notariskosten en -kosten, evenals de registratierechten bij het openbaar register. Een kopie van de notariële akte wordt vervolgens ter registratie ingediend bij de openbare griffie. Bij registratie is de eigendom van het onroerend goed effectief overgedragen aan de koper.

Eigendomsrechten ("Derecho Posesorio") - Voor land en eigendommen die geen eigendom hebben, moet een afzonderlijk proces worden uitgevoerd om eigendomsrechten te verkrijgen om een geldige eigendomstitel van het land te behouden. Eigendomsrechten verlenen grondgebruiksprivileges die in wezen worden erkend op basis van de bezetting, het onderhoud en het gebruik van de grond gedurende een bepaalde periode; ze verlenen hun houder echter geen eigendom over het onroerend goed. Eigendomsrechten kunnen worden overgedragen aan een derde door middel van een openbare akte om de eigendomsrechten te verkopen.

Het proces van het verkrijgen van eigendomsrechten kan een lang en omslachtig proces zijn, waarbij de houder ervan aan de landautoriteit moet bewijzen dat hij het land gedurende een langere periode heeft gebruikt en onderhouden. Er wordt een inspectie van de grond uitgevoerd, getuigenissen van buren kunnen onder andere nodig zijn om het bestaan van de eigendomsrechten te bewijzen. Na erkenning van de eigendomsrechten wordt een besluit van de landautoriteit in die zin geregistreerd bij het openbaar register om de eigendomstitel te vormen.

Leasing

Huurovereenkomsten voor onroerend goed in Panama worden beheerst door het principe van contractuele vrijheid, het Burgerlijk Wetboek van de Republiek Panama en door Wet 93 van 1973, zoals gewijzigd tot op heden.

De belangrijkste soorten huurovereenkomsten zijn:

  1. Residentiële leaseovereenkomsten met een maandelijkse huurprijs van US $ 150,00 of minder.
  2. Residentiële leaseovereenkomsten met een maandelijkse huurprijs van meer dan US $ 150,01.
  3. Commerciële leases.

Huurders van de residentiële huurcontracten met een maandelijkse huurprijs van US $ 150,00 of minder, hebben voorkeursrechten en bescherming verleend door wet 93 van 1973. Als er bijvoorbeeld een koper is voor het gehuurde, als de huurder een goede reputatie heeft met betrekking tot de betaling van huurkosten, moet hij de huurovereenkomst accepteren. Daarnaast kan de huurprijs niet door de verhuurder worden verhoogd zonder voorafgaande toestemming van het ministerie van Volkshuisvesting.

Voor residentiële huurovereenkomsten met een maandelijkse huurprijs van meer dan US $ 150,00 en commerciële huurovereenkomsten, kunnen de partijen een contract sluiten volgens het principe van contractuele vrijheid en hoeft het contract alleen te voldoen aan de belangrijkste vereisten die zijn vastgelegd in de leasewetten.

Met betrekking tot registratievereisten kunnen leasecontracten privé zijn en geregistreerd bij het ministerie van Volkshuisvesting, dat een voorgedrukt leaseformulier verstrekt en het mogelijk maakt de borg bij het ministerie te deponeren; of ze kunnen worden geregistreerd bij het openbaar register van Panama.

Huurovereenkomsten met een looptijd van 6 jaar of meer moeten worden uitgevoerd in een openbare akte voor een notaris in de Republiek Panama en worden geregistreerd bij het openbaar register. Registratie van de huurovereenkomst bij het openbaar register wordt uitgevoerd om derden op de hoogte te stellen van het bestaan van de huurovereenkomst.

Leasebetalingen voor commerciële leaseovereenkomsten zijn onderworpen aan een servicebelasting van 7% die bekend staat als "Impuesto de Transferencia de Bienes Muebles y Servicios", of door het acroniem ITBMS, te betalen door de huurder en gerapporteerd aan de belastingdienst door de verhuurder.

Vergunningen en goedkeuringen In Panama vereist de ontwikkeling en bouw van eigendommen een reeks vergunningen, die variëren afhankelijk van de aard, omvang en het type van het project. De volgende vergunningen zijn de belangrijkste vergunningen waarmee rekening moet worden gehouden voordat een project wordt gestart:

Milieueffectrapportage (MER) - Verkregen voor het ministerie van Milieu, is deze studie vereist om een bouwvergunning te verkrijgen van de gemeente waar het onroerend goed zich bevindt. Het proces van het voltooien van een EIS kan 15 tot 30 dagen of langer duren en de studie kan variëren afhankelijk van het type project dat zal worden ontwikkeld. Het MER moet worden opgesteld door een onafhankelijke milieuadviseur die naar behoren is gecertificeerd of geregistreerd bij het ministerie van Milieu en ter goedkeuring aan het genoemde ministerie wordt voorgelegd.

Bouwvergunning van de gemeente - Het verkrijgen van een bouwvergunning is vereist voordat met de werkzaamheden aan het pand wordt begonnen. De aanvraag wordt over het algemeen ingediend door de erkende architect van het project en beoordeeld door de afdeling Werk en Bouw, die onder andere moet worden voorzien van het bewijs van eigendom van het onroerend goed, bewijs van bestaan en goede reputatie van de bedrijven die het project zullen ontwikkelen, certificering van landgebruik, goedkeuringen afgegeven door het brandweerveiligheidsbureau, twee kopieën van de blauwdrukken van het project, goedkeuring van het ministerie van Openbare Werken en het ministerie van Milieu, bewijs van registratie van de aanvrager bij de technische raad en het gemeentelijke certificaat van goede reputatie. De kosten van de vergunning bedragen meestal 1% van de projectwaarde.

Bezettingsvergunning - Na voltooiing van het project is een bezettingsvergunning vereist voorafgaand aan het gebruik van het onroerend goed of de registratie van speciale eigendomsregimes. Het Fire Department Safety Office voert routine-inspecties uit tijdens de bouw en moet een definitieve goedkeuring afgeven voordat de bezettingsvergunning wordt verleend door de gemeente, die ook de constructie zal inspecteren. Zodra alle vergunningen zijn afgegeven, moet de eigenaar van het onroerend goed de verbeteringen registreren in het openbaar register en eventuele speciale eigendomsregimes aanvragen.

Speciale eigendomsregimes - Commerciële en residentiële gebouwen in Panama zijn over het algemeen onderworpen aan het horizontale eigendomsregime, waarbij elk individueel appartement een eigendomsnummer krijgt en elke eigenaar gedeeltelijk eigenaar is van de gemeenschappelijke activa van de gebouwen, zoals het land waarin het gebouw zich bevindt en gemeenschappelijke ruimtes. De aanvraag voor dit speciale regime wordt ingediend bij het ministerie van Volkshuisvesting en het besluit tot goedkeuring van het regime moet worden geregistreerd bij het openbaar register.

Belastingen Belastingen in Panama worden geïnd en beheerd door de algemene directie van het ministerie van Economie en Financiën. Panama heeft het betalen van belastingen voor bedrijven gemakkelijker gemaakt, waardoor betalingen van onroerendgoedbelasting en overdracht van onroerendgoedbelasting kunnen worden gedaan bij de Nationale Bank van Panama en andere banken met een bankvergunning.

Bij de aankoop van onroerend goed in Panama zijn er verschillende belastingen om rekening mee te houden, namelijk:

Overdrachtsbelasting - Overdrachtsbelasting dient door de verkoper betaald te zijn op het moment van overdracht van de woning. Deze belasting is ongeveer 2% van de verkoopprijs vermeld in het koop- en verkoopcontract of de geregistreerde waarde van het onroerend goed, afhankelijk van wat hoger is.

Vermogenswinstbelasting - Vermogenswinstbelasting is verschuldigd over de winst gemaakt door de verkoop van onroerend goed tegen het tarief van 10%. De verkoper van het onroerend goed heeft de verplichting om 3% te betalen op de verkoopprijs of de geregistreerde waarde van het onroerend goed, afhankelijk van wat hoger is, als een voorschot op de inkomstenbelasting die verschuldigd is op de meerwaarden van de verkoper. De verkoper heeft de mogelijkheid om de belastingbetaling van 3% te beschouwen als de definitieve inkomstenbelasting om de meerwaarden te betalen. Als het ingehouden bedrag hoger is dan het bedrag dat voortvloeit uit de toepassing van het 10%-tarief op de winst uit de verkoop, kan de verkoper een speciale belastingaangifte indienen om het ingehouden bedrag te vereen en het resulterende overschot als een credit in zijn voordeel te vorderen.

Onroerende voorheffing ("Impuesto de Inmueble") - Alle grond gelegen op Panamese grondgebied, evenals verbeteringen aan hen zijn onderworpen aan deze belasting, met dien gevolg, met dien gevolg dat de volgende eigenschappen bedoeld zijn voor:

  • De Staat, gemeenten of vereniging van gemeenten.
  • Autonome of semi-autonome entiteiten, onderworpen aan haar eigen regelgeving.
  • Door de staat gesanctioneerde erediensten of kerken.
  • Publieke of sociale welzijnsprogramma's.
  • Familie boerderijen.
  • Verdragsvrijstellingen of staatscontracten.
  • Vakbonden, op voorwaarde dat het onroerend goed niet wordt gebruikt voor winstgevende activiteiten.
  • Degenen met een belastbare basis (inclusief verbeteringen) van maximaal US $ 30.000,00.
  • Landbouw of veeteelt, als de geregistreerde waarde (valor catastral) niet hoger is dan US $ 150.000,00.

Particuliere onderwijsinstellingen die zich ertoe verbonden beurzen aan behoeftige studenten aan te bieden en particuliere ziekenhuizen die zich ertoe verbonden behoeftige patiënten bij te staan, kunnen deze bedragen in mindering brengen op het te betalen belastingbedrag.

Het progressieve gecombineerde belastingtarief en de berekeningsgrondslag zijn de volgende:

  • 1,75% van het overschot van US $ 30.000 aan belastbare basis, tot US $ 50.000,00.
  • 1,95% van het overschot van US $ 50.000 aan belastbare basis, tot US $ 75.000,00.
  • 2,10% van het overschot van US $ 75.000 aan belastbare basis.

Het alternatieve belastingtarief en de grondslag voor de berekening van deze belasting, van toepassing op onroerend goed die voor dit doel een taxatie hebben aangevraagd, is het volgende:

  • Tot US $ 100.000,00 in land en verbetering 0,75%
  • Meer dan US $ 100.000,00 1,0%

Onroerendgoedbelasting moet worden betaald volgens de officiële aanslagwaarde, die meestal de aangegeven waarde op het verkoopdocument is. Het maximale jaarlijkse beoordelingspercentage is 2,10%, dat is gebaseerd op de waarde van de grond en plus de aangegeven waarde van de verbeteringen die erop zijn gebouwd.

De belastbare basis zal afhangen van de totale waarde van de grond plus alle verbeteringen. Vastgoedtransacties tegen prijzen van meer dan de taxatiewaarde zullen automatisch de waarde van de genoemde eigendommen voor belastingdoeleinden verhogen. Bepaalde eigendommen en verbeteringen aan hen zijn vrijgesteld of kunnen vrijstellingen van onroerendgoedbelasting verkrijgen volgens speciale stimuleringsbelastingwetten.

Nieuw gebouwde woningen kunnen verder profiteren van vrijstelling van betaling van onroerendgoedbelasting over verbeteringen (maar geen grond).
De inhoud van dit artikel is bedoeld als een algemene leidraad voor het onderwerp. Er moet specialistisch advies worden ingewonnen over uw specifieke omstandigheden.