Een inleiding tot onroerend goed

Investering in Panama

Een groeiende toerisme- en pensioenmarkt heeft bijgedragen aan de groei van panama's vastgoedmarkt in het afgelopen decennium. Elke dag is de skyline van Panama City bedekt met bouwkranen voor hoogbouw, zowel commercieel als residentieel. De afgelopen jaren hebben ook de ontwikkeling van strandgebieden aan de Pacifische kant gezien als tweede huizen voor bewoners en investeringen voor buitenlandse investeerders.

Panama heeft een bevolking van 3,7 miljoen in tien provincies, elk verdeeld in districten en corregimientos. Bovendien hebben de aboriginalstammen van Panama vijf comarca's, of speciale inheemse gebieden. De belangrijkste steden zijn Panama City, de hoofdstad, gelegen in de provincie Panama. Hier vindt het grootste deel van de commerciële activiteiten van het land plaats. Bovendien ligt Colon City in de provincie Colon, waar de Colon Free Zone wordt gehost. David is de hoofdstad van Chiriqui, waar de landbouw, vee en landbouwactiviteiten van het land plaatsvinden.

Het is ook het land met de grootste consumptie per hoofd van de bevolking in Midden-Amerika. Daarnaast is het het land met de op een na grootste economie en de snelste groei in Midden-Amerika. Het bbp van Panama wordt gedomineerd door tolgelden uit het Panamakanaal, maar handel, bankieren, financiële diensten en toerisme leveren ook een belangrijke bijdrage.
Het heeft enkele invloeden van de Spaanse juridische traditie en het Romeinse recht, dat de basis vormt van het Panamese recht.
Dit is de hoogste rechtbank van het land en zijn hoogste rechterlijke autoriteit.
Verschillende provincies vormen het land: Bocas del Toro, Chiriquí, Coclé, Colon, Darien, Herrera, Los Santos, Panama, West-Panama en Veraguas.
Regio's: Embera, Guna Yala, Ngobe-Bugle Comarca, Kuna de Magugandi y Kuna de Wargandi.

De Republiek Panama is een geweldige plek om commercieel onroerend goed te bezitten

De twee belangrijkste manieren om eigendomsrechten in de Republiek Panama te verwerven zijn: (1) door de aankoop van een eigendomstitel, die van toepassing is op eigendommen die naar behoren zijn geregistreerd en met titel in het openbaar register van Panama; of (2) door het verkrijgen van eigendom over een eigendomsrecht ("eigendomsrecht") voor eigendommen in gebieden zonder geregistreerde titels. In de regio heeft Panama een van de meest technologisch geavanceerde en betrouwbare openbare registersystemen. Het openbaar register houdt records bij van alle eigendommen met een titel in Panama. De website en kantoren van het openbaar register bieden snelle en gemakkelijke toegang tot informatie over eigendommen met de titel.

De grondwet van Panama verbiedt buitenlands eigendom van onroerend goed binnen tien kilometer van beide grenzen van de Republiek Panama. Bovendien beperkt het privé-eigendom van eilanden, met uitzondering van die titels die rechtmatig vóór de grondwet zijn verworven, die door de overheid kunnen worden onteigend door de overeenkomstige schadeloosstelling te betalen. Met betrekking tot eigendommen aan het strand, mogen eigendommen binnen 22 meter van de hoogste getijdenlijn aan de Pacifische kust en 10 meter aan de Atlantische kust geen titel krijgen, noch mogen er permanente verbeteringen op worden gebouwd, hoewel concessies voor het gebruik ervan kunnen worden verleend. In Panama wordt het proces van het verwerven van een onroerend goed met een titel over het algemeen als volgt uitgevoerd:

Due Diligence van het onroerend goed - De koper moet een titelonderzoek voltooien bij het openbaar register, eigendomskaarten bekijken bij de landautoriteit ("Autoridad Nacional de Tierras"), de belastingstatus van het onroerend goed verifiëren bij het ministerie van Economie en Financiën, verifiëren dat er geen late betalingen verschuldigd of opgebouwd zijn op energierekeningen, evenals eventuele geregistreerde beperkingen, pandrechten en lasten op het onroerend goed verifiëren, die in het openbaar register moet worden opgenomen. Promesse

Koopovereenkomst -

Door 10% tot 30% van de totale aankoopprijs neer te leggen, stelt deze overeenkomst het onroerend goed veilig, waardoor er tijd is voor due diligence en het verkrijgen van bankfinanciering voor de overname. Derden kunnen worden beïnvloed door de promesse koopovereenkomst, die een privédocument kan zijn of in het openbaar register kan worden opgenomen.

Een openbare akte van aankoop en verkoop wordt uitgevoerd door een notaris in de Republiek Panama, waar de algemene voorwaarden van de verkoop worden vastgelegd. Het is de verantwoordelijkheid van de verkoper om bewijs te leveren van de betaling van overdrachtsbelastingen, die door de notaris zullen worden beoordeeld, evenals gratis en duidelijke certificaten voor onroerendgoedbelasting, nutsvoorzieningen en condominiumkosten (indien van toepassing). De koper van het onroerend goed is over het algemeen verantwoordelijk voor het betalen van notariskosten en -kosten, evenals de registratierechten bij het openbaar register. Een kopie van de notariële akte wordt vervolgens ter registratie ingediend bij de openbare griffie. Bij registratie is de eigendom van het onroerend goed effectief overgedragen aan de koper.

Het verkrijgen van eigendomsrechten ("Derecho Posesorio") is een afzonderlijk proces voor land en eigendommen die geen titel hebben. Eigendomsrechten verlenen landgebruiksprivileges die in wezen worden erkend op basis van de bezetting, het onderhoud en het gebruik van het land gedurende een bepaalde periode; ze verlenen hun houder echter geen eigendom over het onroerend goed. Eigendomsrechten kunnen worden overgedragen aan een derde door middel van een openbare akte om de eigendomsrechten te verkopen.

Het verkrijgen van eigendomsrechten kan een langdurig en omslachtig proces zijn. Dit komt omdat de houder aan de landautoriteit moet bewijzen dat hij de grond gedurende een langere periode heeft gebruikt en onderhouden. Getuigenissen van buren kunnen onder andere nodig zijn om het bestaan van de eigendomsrechten aan te tonen. Om de eigendom van het onroerend goed te vormen, wordt een besluit van de landautoriteit waarin de eigendomsrechten worden erkend, geregistreerd bij het openbaar register.

Leasing

Een huurovereenkomst voor onroerend goed in Panama wordt beheerst door het principe van contractuele vrijheid, het Panamese Burgerlijk Wetboek en Wet 93 van 1973.

De belangrijkste soorten huurovereenkomsten zijn:

Minder dan US $ 150.00 per maand voor residentiële leaseovereenkomsten.
Een residentiële huurovereenkomst met een maandelijkse huurprijs van meer dan US $ 150,01.
Verhuur van commercieel vastgoed.

Bewoners die hun huizen huren voor minder dan US $ 150,00 per maand hebben voorkeurrechten en bescherming onder wet 93 van 1973. In het geval dat een koper wordt gevonden voor het gehuurde en de huurder de huurkosten op tijd heeft betaald, moet hij de huurovereenkomst accepteren. Bovendien kan de verhuurder de huurprijs niet verhogen zonder toestemming van het ministerie van Volkshuisvesting.

Het is toegestaan om te contracteren volgens het principe van contractuele vrijheid voor residentiële leases van meer dan US $ 150,00 per maand en commerciële leases van meer dan US $ 10.000 per maand. Het contract moet alleen voldoen aan de belangrijkste vereisten die zijn vastgelegd in de leasewetgeving.

Private lease-contracten kunnen worden geregistreerd bij het ministerie van Volkshuisvesting, dat een voorbedrukt leaseformulier verstrekt en het mogelijk maakt de borg bij het ministerie te deponeren; of ze kunnen worden geregistreerd bij het Panamese openbare register.

Alle huurovereenkomsten met een looptijd van 6 jaar of meer moeten worden uitgevoerd voor een notaris in de Republiek Panama en worden vastgelegd in het openbaar register. Derden worden op de hoogte gebracht van het bestaan van de huurovereenkomst door deze te registreren in het openbaar register.

Leasebetalingen voor commerciële leaseovereenkomsten zijn onderworpen aan een servicebelasting van 7% die bekend staat als "Impuesto de Transferencia de Bienes Muebles y Servicios", of door het acroniem ITBMS, te betalen door de huurder en gerapporteerd aan de belastingdienst door de verhuurder.

Vergunningen en goedkeuringen In Panama vereist de ontwikkeling en bouw van eigendommen een reeks vergunningen, die variëren afhankelijk van de aard, omvang en het type van het project. De volgende vergunningen zijn de belangrijkste vergunningen waarmee rekening moet worden gehouden voordat een project wordt gestart:

Voor een bouwvergunning van de gemeente waar de woning zich bevindt, moet een Milieueffectrapportage (MER) worden verkregen van het ministerie van Milieu. Afhankelijk van het type project dat wordt ontwikkeld, kan het proces van het voltooien van een EIS 15 tot 30 dagen of langer duren. Een EIS moet worden opgesteld door een onafhankelijke milieuadviseur die naar behoren is gecertificeerd of geregistreerd bij het ministerie van Milieu.

Bouwvergunning van de gemeente - Het verkrijgen van een bouwvergunning is vereist voordat u begint met werken aan het onroerend goed. De aanvraag wordt over het algemeen ingediend door de erkende architect van het project en beoordeeld door de afdeling Werk en Constructie, die onder andere moet worden voorzien van het bewijs van eigendom van het onroerend goed, bewijs van het bestaan en de goede reputatie van de bedrijven die het project zullen ontwikkelen, certificering van landgebruik, goedkeuringen uitgegeven door het veiligheidsbureau van de brandweer, twee exemplaren van de blauwdrukken van het project, goedkeuring van het ministerie van Milieu, bewijs van inschrijving van de aanvrager bij de Technische Raad en het gemeentelijke certificaat van goede reputatie. De kosten van de vergunning bedragen meestal 1% van de projectwaarde.

Bezettingsvergunning - Na voltooiing van het project is een bezettingsvergunning vereist voorafgaand aan het gebruik van het onroerend goed of de registratie van speciale eigendomsregimes. Het Veiligheidsbureau van de brandweer voert routine-inspecties uit tijdens de bouw. Het moet een definitieve goedkeuring afgeven voordat de bezettingsvergunning door de gemeente wordt verleend. De Gemeente zal ook de constructie inspecteren. Zodra alle vergunningen zijn afgegeven, moet de eigenaar van het onroerend goed de verbeteringen registreren in het openbaar register en eventuele speciale eigendomsregimes aanvragen.

Speciale eigendomsregimes - Commerciële en residentiële gebouwen in Panama zijn over het algemeen onderworpen aan het horizontale eigendomsregime, waarbij elk individueel appartement een eigendomsnummer krijgt en elke eigenaar mede-eigenaar is van de gemeenschappelijke activa van de gebouwen, zoals het land waarop het gebouw zich bevindt en gemeenschappelijke ruimtes. De aanvraag voor dit speciale regime wordt ingediend bij het ministerie van Volkshuisvesting en het besluit tot goedkeuring van het regime moet worden geregistreerd bij het openbaar register.

Belastingen in Panama worden geïnd en beheerd door de General Direction of Income van het ministerie van Economie en Financiën. Panama heeft het betalen van belastingen voor bedrijven gemakkelijker gemaakt. Dit maakt het mogelijk om betalingen van onroerendgoedbelasting en overdracht van onroerendgoedbelasting te doen bij de Nationale Bank van Panama en andere banken met een bankvergunning.

Bij de aankoop van onroerend goed in Panama zijn er verschillende belastingen om rekening mee te houden, namelijk:

Overdrachtsbelasting - Overdrachtsbelasting moet door de verkoper worden betaald op het moment van overdracht van het onroerend goed. Deze belasting is ongeveer 2% van de verkoopprijs vermeld in het koop- en verkoopcontract of de geregistreerde waarde van het onroerend goed, afhankelijk van wat hoger is.

Vermogenswinstbelasting - Vermogenswinstbelasting is verschuldigd over de winst die wordt gemaakt door de verkoop van onroerend goed tegen het tarief van 10%. De verkoper van het onroerend goed heeft de verplichting om 3% te betalen over de verkoopprijs of de geregistreerde waarde van het onroerend goed, afhankelijk van wat hoger is. Dit is een voorschot op de inkomstenbelasting die verschuldigd is op de meerwaarden van de verkoper. De verkoper heeft de mogelijkheid om de belastingbetaling van 3% te beschouwen als de definitieve inkomstenbelasting om de meerwaarden te betalen. Als het ingehouden bedrag hoger is dan het bedrag dat voortvloeit uit de toepassing van het tarief van 10% op de winsten verkregen uit de verkoop, kan de verkoper een speciale belastingaangifte indienen om het ingehouden bedrag te crediteren en het eigen risico te claimen dat voortvloeit uit een krediet in zijn voordeel.

Onroerendgoedbelasting ("Impuesto de Inmueble") - Alle grond gelegen op Panamese grondgebied, evenals verbeteringen aan hen, zijn onderworpen aan deze belasting, met uitzondering van de volgende eigenschappen:

De staat, gemeenten of een vereniging van gemeenten.
Autonome of semi-autonome entiteiten, onderworpen aan hun eigen regelgeving.
Door de staat gesanctioneerde erediensten of kerken.
Publieke of sociale welzijnsprogramma's.
Een familiehoeve.
Verdragsvrijstellingen of staatscontracten.
Vakbonden, op voorwaarde dat het onroerend goed niet wordt gebruikt voor winstgevende activiteiten.
Degenen met een belastbare basis (inclusief verbeteringen) die niet hoger is dan US $ 30.000,00.
Landbouw of veeteelt, als de geregistreerde waarde (valor catastral) niet hoger is dan US $ 150.000,00.

Particuliere onderwijsinstellingen die zich ertoe verbonden beurzen aan behoeftige studenten aan te bieden en particuliere ziekenhuizen die zich ertoe verbonden behoeftige patiënten bij te staan, kunnen deze bedragen in mindering brengen op het te betalen belastingbedrag.

Het progressieve gecombineerde belastingtarief en de basis voor de berekening zijn als volgt:

Het belastingtarief is 1,75 procent van het overschot van $ 30.000,00 van de belastbare basis, tot $ 50.000,00.
1,95% van het overschot van $ 50.000 op de belastbare basis, tot $ 75.000,00.
2,10% van het overschot van meer dan US $ 75.000 aan belastbaar inkomen.

Het alternatieve belastingtarief en de grondslag voor de berekening van deze belasting, van toepassing op onroerend goed dat hiervoor een taxatie heeft aangevraagd, is het volgende:

Tot US $ 100.000,00 in land en verbetering 0,75%
Meer dan US $ 100.000,00 1,0%

Onroerendgoedbelasting moet worden betaald volgens de officiële beoordelingswaarde, die meestal de aangegeven waarde op het verkoopdocument is. Het maximale jaarlijkse beoordelingspercentage is 2,10%, dat is gebaseerd op de waarde van de grond en plus de aangegeven waarde van de verbeteringen die erop zijn gebouwd.

De belastbare basis zal afhangen van de totale waarde van de grond plus alle verbeteringen. Vastgoedtransacties tegen prijzen hoger dan de taxatiewaarde zullen automatisch de waarde van het onroerend goed voor belastingdoeleinden verhogen. Bepaalde eigendommen en verbeteringen aan hen zijn vrijgesteld of kunnen vrijstellingen van onroerendgoedbelasting verkrijgen volgens speciale stimuleringsbelastingwetten.

Onroerendgoedbelasting op onroerend goed (maar niet op grond) kan ook worden vrijgesteld voor nieuw gebouwde eigendommen.
De inhoud van dit artikel is bedoeld als een algemene leidraad voor het onderwerp. Er moet specialistisch advies worden ingewonnen over uw specifieke omstandigheden.