Panamá: Una guía para la inversión inmobiliaria en Panamá

Panamá: Una guía para la inversión inmobiliaria en Panamá

El mercado inmobiliario de Panamá ha estado creciendo durante los últimos 10 años debido en parte a un aumento en la promoción de Panamá como destino turístico y de retiro. En un día cualquiera, el horizonte de la ciudad de Panamá brilla con grúas de construcción para edificios de gran altura, compuestos por propiedades comerciales y residenciales. En los últimos años, las áreas de playa del lado del Pacífico también se están desarrollando y comercializando como segundas residencias para residentes e inversiones para inversores extranjeros.

Panamá es un país con una población de 3,7 millones de habitantes divididos en diez provincias, cada una de las cuales se divide en distritos y corregimientos. Además, hay cinco comarcas, o áreas indígenas especiales, para las tribus aborígenes de Panamá. Las principales ciudades son la Ciudad de Panamá, la capital ubicada en la Provincia de Panamá, donde se desarrollan la mayoría de las actividades comerciales del país, la Ciudad de Colón ubicada en la Provincia de Colón, sede de la Zona Libre de Colón, y David, ciudad capital de la Provincia de Chiriquí, donde se encuentra una parte significativa de la agricultura del país, se realizan actividades ganaderas y ganaderas.

  • Panamá tiene la segunda economía más grande y de más rápido crecimiento en América Central, y también cuenta con el mayor consumo per cápita en América Central. Los ingresos por los peajes del Canal de Panamá siguen siendo una parte significativa del PIB de Panamá, aunque el comercio, la banca, los servicios financieros y el turismo son sectores importantes y cada vez más crecientes.
  • El sistema legal en Panamá se basa en el derecho civil con algunas influencias de la tradición legal española y el derecho romano.
  • La Corte Suprema de Justicia es la máxima autoridad judicial del país.
  • Provincias: Bocas del Toro, Chiriquí, Coclé, Colón, Darién, Herrera, Los Santos, Panamá, Panamá Occidental y Veraguas.
  • Regiones: Embera, Guna Yala, Ngobe-Bugle Comarca, Kuna de Magugandi y Kuna de Wargandi.

Poseer propiedad comercial en la República de Panamá

Las dos principales formas de adquirir derechos de propiedad en la República de Panamá son: (1) A través de la compra de un título de propiedad, que aplica a propiedades debidamente inscritas y con título en el Registro Público de Panamá; o (2) a través de un proceso de obtención de título sobre un derecho de posesión ("derecho posesorio") para la propiedad en áreas sin títulos registrados. Panamá cuenta con uno de los sistemas de registro público más confiables y tecnológicamente avanzados de la región. La Oficina de Registro Público conserva registros de todas las propiedades tituladas en la República de Panamá, y la información sobre propiedades tituladas es fácilmente accesible a través del sitio web del Registro Público y el acceso en sus oficinas.

Si bien la mayoría de las propiedades pueden ser propiedad de extranjeros o nacionales, la constitución de Panamá prohíbe la propiedad extranjera de propiedades dentro de los diez kilómetros en cualquiera de las fronteras de la República de Panamá. Adicionalmente, restringe la propiedad privada de las islas, salvo aquellos títulos legítimamente adquiridos con anterioridad a la entrada en vigor de la Constitución, que podrán ser expropiados legalmente por el gobierno mediante el pago de la indemnización correspondiente. Con respecto a las propiedades frente a la playa, no se podrán titular propiedades a menos de 22 metros de la línea de marea más alta de la costa del Pacífico y a 10 metros de la costa atlántica, ni se podrán construir mejoras permanentes en ellas, aunque se podrán otorgar concesiones para su uso. Adquisición de propiedades El proceso para adquirir una propiedad titulada en Panamá generalmente se lleva a cabo de la siguiente manera:

Due Diligence de la propiedad - El comprador debe completar una búsqueda de título en el Registro Público, revisar los mapas de la propiedad en la Autoridad Nacional de Tierras, verificar la buena reputación fiscal de la propiedad en el Ministerio de Economía y Finanzas, verificar que no se deban o devenguen pagos atrasados en las facturas de servicios públicos, así como verificar cualquier limitación registrada de la propiedad, gravámenes, y gravámenes sobre la propiedad, que deben aparecer inscritos en el Registro Público. Acuerdo de compra de promisorios - Este acuerdo generalmente se ejecuta para asegurar la propiedad, a través de un pago inicial de aproximadamente 10% a 30% del precio total de compra, con el fin de tener tiempo para ejecutar la diligencia debida en la propiedad y obtener financiamiento bancario para la adquisición. El contrato de compraventa promisoria podrá ser un documento privado o podrá inscribirse en el Registro Público para afectar a terceros.

Escritura de Compraventa - Se ejecuta un contrato definitivo de compraventa mediante escritura pública ante notario público en la República de Panamá, donde se registran los términos y condiciones de la venta. El vendedor de la propiedad será responsable de proporcionar evidencia del pago de los impuestos de transferencia de propiedad, que serán revisados por el notario público, y proporcionar certificados gratuitos y claros para los impuestos a la propiedad, los servicios públicos y las tarifas del condominio (si corresponde). El comprador de la propiedad es generalmente responsable de pagar los honorarios y gastos notariales, así como las tarifas de inscripción en el Registro Público. Una copia de la escritura pública notarial se presenta para su inscripción en el Registro Público. Tras el registro, el título de la propiedad se habrá transferido efectivamente al comprador.

Derecho Posesorio - Para la tierra y las propiedades que no tienen título, se debe llevar a cabo un proceso separado para obtener el título sobre los derechos de posesión a fin de tener un título de propiedad válido de la tierra. Los derechos de posesión otorgan privilegios de uso de la tierra que se reconocen esencialmente sobre la base de la ocupación, el mantenimiento y el uso de la tierra durante un período de tiempo; sin embargo, no otorgan a su titular el título sobre la propiedad. Los derechos de posesión pueden ser transferidos a un tercero a través de una escritura pública para vender los derechos de posesión.

El proceso de obtención de la titularidad sobre los derechos de posesión puede ser un proceso largo y engorroso, dentro del cual su titular debe demostrar a la Autoridad de Tierras que ha utilizado y mantenido la tierra durante un período continuo de tiempo. Se realiza una inspección del terreno, se pueden requerir testimonios de los vecinos, entre otros elementos para acreditar la existencia de los derechos de posesión. Tras el reconocimiento de los derechos de posesión, se inscribe en el Registro Público una resolución de la Autoridad del Suelo a tal efecto para constituir título sobre la propiedad.

Arrendamiento

Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles en Panamá se rigen por el principio de libertad contractual, el Código Civil de la República de Panamá y por la Ley 93 de 1973, modificada hasta la fecha.

Los principales tipos de contratos de arrendamiento son:

  1. Contratos de arrendamiento residencial con una tarifa de alquiler mensual de US $ 150.00 o menos.
  2. Contratos de arrendamiento residencial con una tarifa de alquiler mensual de más de US $ 150.01.
  3. Arrendamientos Comerciales.

Los arrendatarios de los arrendamientos residenciales con una cuota mensual de alquiler de US$150.00 o menos, tienen derechos preferenciales y protección otorgada por la Ley 93 de 1973. Por ejemplo, si hay un comprador para la propiedad arrendada, si el arrendatario está al día con respecto al pago de las tarifas de alquiler, debe aceptar el Contrato de Arrendamiento. Además, la cuota de alquiler no puede ser aumentada por el arrendador sin la aprobación previa del Ministerio de Vivienda.

Para arrendamientos residenciales con una tarifa de alquiler mensual superior a US $ 150.00 y arrendamientos comerciales, las partes pueden contratar por el principio de libertad contractual y el contrato solo deberá cumplir con los principales requisitos estipulados en las leyes de arrendamiento.

Con respecto a los requisitos de registro, los contratos de arrendamiento pueden ser privados y registrarse en el Ministerio de Vivienda, que proporciona un formulario de arrendamiento preimpreso y permite que el depósito de seguridad se deposite en el ministerio; o pueden ser inscritos en el Registro Público de Panamá.

Los contratos de arrendamiento con un plazo de 6 años o más deben ejecutarse en escritura pública ante notario público en la República de Panamá e inscribirse en el Registro Público. La inscripción del arrendamiento en el Registro Público se realiza para dar aviso de la existencia del arrendamiento a terceros.

Los pagos de arrendamiento para contratos de arrendamiento comercial están sujetos a un impuesto de servicios del 7% conocido como "Impuesto de Transferencia de Bienes Muebles y Servicios", o por sus siglas ITBMS, pagadero por el inquilino e informado a las autoridades fiscales por el propietario.

Permisos y aprobaciones En Panamá, el desarrollo y la construcción de propiedades requiere una serie de permisos, que variarán dependiendo de la naturaleza, el alcance y el tipo de proyecto. Los siguientes permisos son las principales autorizaciones a tener en cuenta antes de iniciar un proyecto:

Estudio de Impacto Ambiental (EIS) - Obtenido ante el Ministerio de Medio Ambiente, este estudio es requerido para obtener un permiso de construcción del Municipio donde se encuentra la propiedad. El proceso de realización de un EIS puede tardar de 15 a 30 días o más y el estudio puede variar en función del tipo de proyecto que se vaya a desarrollar. El EIS debe ser preparado por un consultor ambiental independiente debidamente certificado o registrado en el Ministerio de Medio Ambiente y presentado para su aprobación por dicho Ministerio.

Permiso de Construcción del Municipio - Se requiere la obtención de un permiso de construcción antes de comenzar cualquier trabajo en la propiedad. La solicitud generalmente es presentada por el arquitecto con licencia del proyecto y revisada por el Departamento de Trabajo y Construcción, a quien se le debe proporcionar, entre otros elementos, la evidencia de propiedad de la propiedad, evidencia de existencia y buena reputación de las empresas que desarrollarán el proyecto, certificación de uso de suelo, aprobaciones emitidas por la oficina de Seguridad del Departamento de Bomberos, dos copias de los planos del proyecto, aprobación del Ministerio de Obras Públicas y Ministerio de Medio Ambiente, comprobante de registro del solicitante ante la Junta Técnica y el certificado municipal de buena reputación. El costo del permiso suele ser del 1% del valor del proyecto.

Permiso de Ocupación - Una vez finalizado el proyecto, se requiere un permiso de ocupación antes del uso de la propiedad o el registro de cualquier régimen especial de propiedad. La Oficina de Seguridad del Departamento de Bomberos realiza inspecciones de rutina durante la construcción y debe emitir una aprobación final antes de que el permiso de ocupación sea otorgado por el Municipio, quien también inspeccionará la construcción. Una vez emitidos todos los permisos, el propietario del inmueble deberá inscribir las mejoras en el Registro Público, y solicitar los regímenes especiales de propiedad.

Regímenes Especiales de Propiedad - Los edificios comerciales y residenciales en Panamá generalmente están sujetos al Régimen de Propiedad Horizontal, donde a cada apartamento individual se le otorga un número de propiedad y cada propietario es copropietario de los bienes comunes de los edificios, como el terreno en el que se encuentra el edificio y las áreas comunes. La solicitud de este régimen especial se realiza ante el Ministerio de Vivienda y la resolución de aprobación del régimen debe inscribirse en el Registro Público.

Impuestos Los impuestos en Panamá son recaudados y administrados por la Dirección General de Ingresos del Ministerio de Economía y Finanzas. Panamá ha facilitado el pago de impuestos para las empresas, permitiendo que los pagos de impuestos a la propiedad y la transferencia de impuestos a la propiedad se realicen en el Banco Nacional de Panamá y otros bancos con licencia bancaria.

Al comprar una propiedad en Panamá hay varios impuestos a tener en cuenta, a saber:

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales - El impuesto de transmisiones patrimoniales debe ser pagado por el vendedor en el momento de la transmisión de la propiedad. Este impuesto es aproximadamente el 2% del precio de venta indicado en el contrato de compra y venta o del valor de la propiedad registrada, lo que sea mayor.

Impuesto sobre las ganancias de capital - El impuesto sobre las ganancias de capital se paga sobre las ganancias obtenidas por la venta de la propiedad a una tasa del 10%. El vendedor de la propiedad tiene la obligación de pagar el 3% sobre el precio de venta o el valor de la propiedad registrada, lo que sea mayor, como un anticipo sobre el impuesto sobre la renta pagadero sobre las ganancias de capital del vendedor. El vendedor tiene la opción de considerar el pago del impuesto del 3% como el impuesto sobre la renta definitivo para pagar las ganancias de capital. Si la suma retenida excede del monto resultante de la aplicación de la tasa del 10% a la ganancia obtenida de la venta, el vendedor puede presentar una declaración especial de impuestos para acreditar la suma retenida y reclamar el exceso resultante como crédito a su favor.

Impuestos Inmobiliarios ("Impuesto de Inmueble") - Todos los terrenos ubicados dentro del territorio panameño así como las mejoras a los mismos están sujetos a este impuesto, salvo los siguientes inmuebles destinados a:

  • El Estado, municipios o asociación de municipios.
  • Entidades autónomas o semiautónomas, sujetas a su propia normativa.
  • Culto o iglesias sancionadas por el Estado.
  • Programas de bienestar público o social.
  • Casas familiares.
  • Exenciones de tratados o contratos estatales.
  • Sindicatos, siempre que los bienes inmuebles no se utilicen para actividades rentables.
  • Aquellos con base imponible (incluyendo mejoras) que no excedan de US$30,000.00.
  • Agricultura o ganadería, si el valor registrado (valor catastral) no excede de US$150,000.00.

Las instituciones educativas privadas que se comprometen a ofrecer becas a los estudiantes necesitados y los hospitales privados que se comprometen a asistir a los pacientes necesitados pueden deducir estas sumas del monto del impuesto a pagar.

El tipo impositivo combinado progresivo y la base de cálculo son los siguientes:

  • 1.75% del exceso de US$30,000 de base imponible, hasta US$50,000.00.
  • 1.95% del exceso de US$50,000 de base imponible, hasta US$75,000.00.
  • 2.10% del exceso de US$75,000 de base imponible.

El tipo impositivo alternativo y base para el cálculo de este impuesto, aplicable a los inmuebles que hayan solicitado tasación a tal efecto, es el siguiente:

  • Hasta US$100,000.00 en tierra y mejoramiento 0.75%
  • Más de US$100,000.00 1.0%

El impuesto sobre bienes raíces debe pagarse de acuerdo con el valor de evaluación oficial, que generalmente es el valor declarado en el documento de venta. El porcentaje máximo anual de valoración es del 2,10%, que se basa en el valor del terreno y más el valor declarado de las mejoras construidas en él.

La base imponible dependerá del valor total de la tierra más todas las mejoras. Las transacciones inmobiliarias a precios superiores al valor de tasación aumentarán automáticamente el valor de dichas propiedades a efectos fiscales. Ciertas propiedades y mejoras a ellas están exentas o pueden obtener exenciones de impuestos inmobiliarios de acuerdo con las leyes especiales de impuestos de incentivos.

Las propiedades de nueva construcción pueden beneficiarse aún más de la exención del pago del impuesto inmobiliario sobre las mejoras (pero no sobre la tierra).
El contenido de este artículo está destinado a proporcionar una guía general sobre el tema. Se debe buscar asesoramiento especializado sobre sus circunstancias específicas.