Una introducción a los bienes raíces

Inversión en Panamá

Un creciente mercado de turismo y retiro ha contribuido al crecimiento del mercado inmobiliario de Panamá en la última década. Cada día, el horizonte de la ciudad de Panamá se cubre con grúas de construcción para edificios de gran altura, tanto comerciales como residenciales. Los últimos años también han visto el desarrollo de áreas de playa del lado del Pacífico como segundas residencias para residentes e inversiones para inversores extranjeros.

Panamá tiene una población de 3,7 millones en diez provincias, cada una dividida en distritos y corregimientos. Además, las tribus aborígenes de Panamá tienen cinco comarcas, o áreas indígenas especiales. Las principales ciudades son Ciudad de Panamá, la capital, ubicada en la Provincia de Panamá. Aquí, la mayoría de las actividades comerciales del país tienen lugar. Además, la ciudad de Colón se encuentra en la provincia de Colón, que alberga la Zona Libre de Colón. David es la capital de Chiriquí, donde se llevan a cabo las actividades agrícolas, ganaderas y agrícolas del país.

También es la nación con el mayor consumo per cápita en América Central. Además, es el país con la segunda economía más grande y de mayor crecimiento en Centroamérica. El PIB de Panamá está dominado por los peajes del Canal de Panamá, pero el comercio, la banca, los servicios financieros y el turismo también son importantes contribuyentes.
Tiene algunas influencias de la tradición jurídica española, así como del derecho romano, que forma la base del derecho panameño.
Este es el tribunal más alto del país y su máxima autoridad judicial.
Varias provincias conforman el país: Bocas del Toro, Chiriquí, Coclé, Colón, Darién, Herrera, Los Santos, Panamá, Panamá Occidental y Veraguas.
Regiones: Embera, Guna Yala, Ngobe-Bugle Comarca, Kuna de Magugandi y Kuna de Wargandi.

La República de Panamá es un gran lugar para poseer propiedades comerciales

Las dos formas principales de adquirir derechos de propiedad en la República de Panamá son: (1) a través de la compra de un título de propiedad, que se aplica a propiedades debidamente registradas y con título en el Registro Público de Panamá; o (2) mediante la obtención de títulos sobre un derecho de posesión ("derecho de posesión") para bienes en áreas sin títulos registrados. En la región, Panamá cuenta con uno de los sistemas de registro público tecnológicamente más avanzados y confiables. La Oficina del Registro Público mantiene registros de todas las propiedades tituladas en Panamá. El sitio web y las oficinas del Registro Público proporcionan un acceso rápido y fácil a la información sobre las propiedades tituladas.

La constitución de Panamá prohíbe la propiedad extranjera de propiedades dentro de los diez kilómetros de cualquiera de las fronteras de la República de Panamá. Además, restringe la propiedad privada de las islas, excepto aquellos títulos adquiridos legítimamente antes de la Constitución, que pueden ser expropiados por el gobierno mediante el pago de la indemnización correspondiente. Con respecto a las propiedades frente a la playa, las propiedades dentro de los 22 metros de la línea de marea más alta en la costa del Pacífico y 10 metros en la costa atlántica no pueden ser tituladas, ni se pueden construir mejoras permanentes en ellas, aunque se pueden otorgar concesiones para su uso. En Panamá, el proceso de adquisición de una propiedad titulada generalmente se lleva a cabo de la siguiente manera:

Due Diligence de la propiedad - El comprador debe completar una búsqueda de título en el Registro Público, revisar los mapas de propiedad en la Autoridad Nacional de Tierras, verificar el estado fiscal de la propiedad en el Ministerio de Economía y Finanzas, verificar que no se venzan o se acumulen pagos atrasados en las facturas de servicios públicos, así como verificar cualquier restricción registrada, gravámenes y gravámenes sobre la propiedad, que debe figurar en el Registro Público. Promisorio

Acuerdo de compra -

Al depositar del 10% al 30% del precio total de compra, este acuerdo asegura la propiedad, dando tiempo para la debida diligencia y la obtención de financiamiento bancario para la adquisición. Los terceros pueden verse afectados por el contrato de promisorio, que puede ser un documento privado o inscrito en el Registro Público.

Una escritura pública de compraventa es ejecutada por un notario público en la República de Panamá, donde se registran los términos y condiciones de la venta. Es responsabilidad del vendedor proporcionar evidencia del pago de impuestos de transferencia de propiedad, que serán revisados por el notario público, así como certificados gratuitos y claros para impuestos a la propiedad, servicios públicos y tarifas de condominio (si corresponde). El comprador de la propiedad es generalmente responsable de pagar los honorarios y gastos notariales, así como las tarifas de inscripción en el Registro Público. Una copia de la escritura pública notarial se presenta para su inscripción en el Registro Público. Tras el registro, el título de la propiedad se habrá transferido efectivamente al comprador.

La obtención del título sobre los derechos de posesión ("Derecho Posesorio") es un proceso separado para la tierra y las propiedades que no están tituladas. Los derechos de posesión otorgan privilegios de uso de la tierra que se reconocen esencialmente sobre la base de la ocupación, el mantenimiento y el uso de la tierra durante un período de tiempo; sin embargo, no otorgan a su titular el título sobre la propiedad. Los derechos de posesión pueden ser transferidos a un tercero a través de una escritura pública para vender los derechos de posesión.

Obtener el título sobre los derechos de posesión puede ser un proceso largo y engorroso. Esto se debe a que el titular debe demostrar a la Autoridad de Tierras que ha utilizado y mantenido la tierra durante un período prolongado de tiempo. Los testimonios de los vecinos pueden ser necesarios, entre otros elementos, para probar la existencia de los derechos de posesión. Para constituir el título de propiedad, se registra en el Registro Público una resolución de la Autoridad de Tierras que reconoce los derechos de posesión.

Arrendamiento

Un contrato de arrendamiento de bienes raíces en Panamá se rige por el principio de libertad contractual, el Código Civil panameño y la Ley 93 de 1973.

Los principales tipos de contratos de arrendamiento son:

Menos de US$150.00 por mes para contratos de arrendamiento residencial.
Un contrato de arrendamiento residencial con una tarifa de alquiler mensual superior a US $ 150.01.
Arrendamiento de propiedad comercial .

Los residentes que alquilan sus casas por menos de US$150.00 al mes tienen derechos preferenciales y protección bajo la Ley 93 de 1973. En el caso de que se encuentre un comprador para la propiedad arrendada, y el arrendatario haya pagado las tarifas de alquiler a tiempo, debe aceptar el Contrato de arrendamiento. Además, el arrendador no puede aumentar la tarifa de alquiler sin la aprobación del Ministerio de Vivienda.

Está permitido contratar por el principio de libertad contractual para arrendamientos residenciales superiores a US$150.00 al mes y arrendamientos comerciales superiores a US$10,000 al mes. El contrato debe cumplir solo con los requisitos principales estipulados en las leyes de arrendamiento.

Los contratos de arrendamiento privado pueden registrarse en el Ministerio de Vivienda, que proporciona un formulario de arrendamiento preimpreso y permite depositar el depósito de seguridad en el ministerio; o pueden estar inscritos en el Registro Público panameño.

Todos los contratos de arrendamiento con un plazo de 6 años o más deben ser formalizados ante Notario Público en la República de Panamá e inscritos en el Registro Público. La existencia del contrato de arrendamiento es notificado a terceros mediante su inscripción en el Registro Público.

Los pagos de arrendamiento para contratos de arrendamiento comercial están sujetos a un impuesto de servicios del 7% conocido como "Impuesto de Transferencia de Bienes Muebles y Servicios", o por sus siglas ITBMS, pagadero por el inquilino e informado a las autoridades fiscales por el propietario.

Permisos y aprobaciones En Panamá, el desarrollo y la construcción de propiedades requiere una serie de permisos, que variarán dependiendo de la naturaleza, el alcance y el tipo de proyecto. Los siguientes permisos son las principales autorizaciones a tener en cuenta antes de iniciar un proyecto:

Un permiso de construcción del municipio donde se encuentra la propiedad requiere que se obtenga un Estudio de Impacto Ambiental (EIA) del Ministerio de Medio Ambiente. Dependiendo del tipo de proyecto que se esté desarrollando, el proceso de completar un EIS puede tomar de 15 a 30 días o más. Un EIS debe ser preparado por un consultor ambiental independiente que esté debidamente certificado o registrado en el Ministerio de Medio Ambiente.

Permiso de construcción de la Municipalidad - Se requiere obtener un permiso de construcción antes de comenzar cualquier trabajo en la propiedad. La solicitud generalmente es presentada por el arquitecto licenciado del proyecto y revisada por el Departamento de Trabajo y Construcción, a quien se le debe proporcionar, entre otros elementos, la evidencia de propiedad de la propiedad, evidencia de la existencia y buena reputación de las compañías que desarrollarán el proyecto, certificación de uso de suelo, aprobaciones emitidas por la oficina de Seguridad del Departamento de Bomberos, dos copias de los planos del proyecto, aprobación del Ministerio de Público de Medio Ambiente, prueba de registro del solicitante ante la Junta Técnica y el certificado de buena reputación municipal. El costo del permiso suele ser del 1% del valor del proyecto.

Permiso de ocupación - Al finalizar el proyecto, se requiere un permiso de ocupación antes del uso de la propiedad o el registro de cualquier régimen especial de propiedad. La Oficina de Seguridad del Departamento de Bomberos realiza inspecciones de rutina durante la construcción. Debe emitir una aprobación final antes de que el permiso de ocupación sea otorgado por el Municipio. El Municipio también inspeccionará la construcción. Una vez emitidos todos los permisos, el propietario del inmueble deberá inscribir las mejoras en el Registro Público, y solicitar los regímenes especiales de propiedad.

Regímenes Especiales de Propiedad - Los edificios comerciales y residenciales en Panamá generalmente están sujetos al Régimen de Propiedad Horizontal, donde a cada apartamento individual se le otorga un número de propiedad y cada propietario es copropietario de los bienes comunes de los edificios, como el terreno en el que se encuentra el edificio y las áreas comunes. La solicitud de este régimen especial se realiza ante el Ministerio de Vivienda y la resolución de aprobación del régimen debe inscribirse en el Registro Público.

Los impuestos en Panamá son recaudados y administrados por la Dirección General de Ingresos del Ministerio de Economía y Finanzas. Panamá ha facilitado el pago de impuestos para las empresas. Esto permite que los pagos de impuestos a la propiedad y la transferencia de impuestos a la propiedad se realicen en el Banco Nacional de Panamá y otros bancos con una licencia bancaria.

Al comprar una propiedad en Panamá hay varios impuestos a tener en cuenta, a saber:

Impuesto de Transferencia de Propiedad - El impuesto de transferencia debe ser pagado por el vendedor en el momento de la transferencia de la propiedad. Este impuesto es aproximadamente el 2% del precio de venta indicado en el contrato de compra y venta o del valor de la propiedad registrada, lo que sea mayor.

Impuesto sobre las ganancias de capital - El impuesto sobre las ganancias de capital se paga sobre las ganancias obtenidas por la venta de la propiedad a una tasa del 10%. El vendedor de la propiedad tiene la obligación de pagar el 3% sobre el precio de venta o el valor de la propiedad registrada, lo que sea mayor. Este es un anticipo del impuesto sobre la renta a pagar sobre las ganancias de capital del vendedor. El vendedor tiene la opción de considerar el pago del impuesto del 3% como el impuesto sobre la renta definitivo para pagar las ganancias de capital. Si la suma retenida excede la cantidad resultante de la aplicación de la tasa del 10% a las ganancias obtenidas de la venta, el vendedor puede presentar una declaración fiscal especial para acreditar la suma retenida y reclamar el exceso resultante como un crédito a su favor.

Impuestos de Bienes Inmuebles - Todos los terrenos ubicados dentro del territorio panameño, así como las mejoras a los mismos, están sujetos a este impuesto, con la excepción de las siguientes propiedades:

El estado, los municipios o una asociación de municipios.
Entidades autónomas o semiautónomas, sujetas a su propia normativa.
Culto o iglesias sancionadas por el Estado.
Programas de bienestar público o social.
Una granja familiar.
Exenciones de tratados o contratos estatales.
Sindicatos, siempre que los bienes inmuebles no se utilicen para actividades rentables.
Aquellos con una base imponible (incluyendo mejoras) que no exceda de US$30,000.00.
Agricultura o ganadería, si el valor registrado (valor catastral) no excede de US$150,000.00.

Las instituciones educativas privadas que se comprometen a ofrecer becas a los estudiantes necesitados y los hospitales privados que se comprometen a asistir a los pacientes necesitados pueden deducir estas sumas del monto del impuesto a pagar.

El tipo impositivo combinado progresivo y la base para el cálculo son los siguientes:

La tasa impositiva será del 1.75 por ciento del exceso sobre $ 30,000.00 de la base imponible, hasta $ 50,000.00.
1.95% del exceso de $50,000 sobre la base imponible, hasta $75,000.00.
2.10% del exceso sobre US$75,000 de ingresos imponibles.

El tipo impositivo alternativo y base para el cálculo de este impuesto, aplicable a los inmuebles que hayan solicitado una tasación a tal efecto, es el siguiente:

Hasta US$100,000.00 en tierra y mejoramiento 0.75%
Más de US$100,000.00 1.0%

El impuesto sobre bienes inmuebles debe pagarse de acuerdo con el valor de tasación oficial, que suele ser el valor declarado en el documento de venta. El porcentaje máximo anual de valoración es del 2,10%, que se basa en el valor del terreno y más el valor declarado de las mejoras construidas en él.

La base imponible dependerá del valor total de la tierra más todas las mejoras. Las transacciones inmobiliarias a precios superiores al valor de tasación aumentarán automáticamente el valor de la propiedad a efectos fiscales. Ciertas propiedades y mejoras a ellas están exentas o pueden obtener exenciones de impuestos inmobiliarios de acuerdo con las leyes especiales de impuestos de incentivos.

Los impuestos inmobiliarios sobre propiedades (pero no sobre terrenos) también pueden estar exentos para propiedades de nueva construcción.
El contenido de este artículo está destinado a proporcionar una guía general sobre el tema. Se debe buscar asesoramiento especializado sobre sus circunstancias específicas.