Panama: Un guide de l’investissement immobilier au Panama

Panama: Un guide de l’investissement immobilier au Panama

Le marché immobilier du Panama a connu une croissance au cours des 10 dernières années en partie en raison d’une augmentation de la promotion du Panama en tant que destination touristique et de retraite. Chaque jour, l’horizon de la ville de Panama rayonne de grues de construction pour les immeubles de grande hauteur, composés de propriétés commerciales et résidentielles. Ces dernières années, les zones de plage du côté du Pacifique ont également été développées et commercialisées en tant que résidences secondaires pour les résidents et en tant qu’investissements pour les investisseurs étrangers.

Le Panama est un pays de 3,7 millions d’habitants divisé en dix provinces, chacune pouvant être divisée en districts et corregimientos. En outre, il existe cinq comarcas, ou zones indigènes spéciales, pour les tribus aborigènes du Panama. Les principales villes sont Panama City, la capitale située dans la province de Panama, où se déroulent la plupart des activités commerciales du pays, Colon City située dans la province de Colon, qui abrite la zone franche de Colon, et David, capitale de la province de Chiriqui, où une partie importante de l’agriculture du pays, les activités bovines et agricoles sont exercées.

  • Le Panama a la deuxième économie la plus importante et à la croissance la plus rapide en Amérique centrale, et possède également la plus grande consommation par habitant en Amérique centrale. Les recettes provenant des péages du canal de Panama continuent de constituer une part importante du PIB du Panama, bien que le commerce, la banque, les services financiers et le tourisme soient des secteurs importants et en croissance croissante.
  • Le système juridique au Panama est basé sur le droit civil avec quelques influences de la tradition juridique espagnole et du droit romain.
  • La Cour suprême de justice est la plus haute autorité judiciaire du pays.
  • Provinces: Bocas del Toro, Chiriquí, Coclé, Colon, Darien, Herrera, Los Santos, Panama, Panama occidental et Veraguas.
  • Régions: Embera, Guna Yala, Ngobe-Bugle Comarca, Kuna de Magugandi y Kuna de Wargandi.

Posséder une propriété commerciale en République du Panama

Les deux principaux moyens d’acquérir des droits de propriété en République du Panama sont: (1) Par l’achat d’un titre de propriété, qui s’applique aux propriétés dûment enregistrées et avec titre dans le registre public du Panama; ou (2) par un processus d’obtention d’un titre sur un droit de possession («derecho posesorio») pour des biens dans des zones sans titres enregistrés. Le Panama possède l’un des systèmes de registre public les plus fiables et les plus avancés technologiquement de la région. Le Bureau de l’état civil conserve les dossiers de toutes les propriétés titrées en République du Panama, et les informations sur les propriétés titrées sont facilement accessibles sur le site Web du Registre public et dans leurs bureaux.

Alors que la plupart des propriétés peuvent appartenir à des étrangers ou à des ressortissants, la constitution du Panama interdit la propriété étrangère de biens situés à moins de dix kilomètres à l’une ou l’autre des frontières de la République du Panama. En outre, il restreint la propriété privée des îles, à l’exception des titres légitimement acquis avant l’entrée en vigueur de la Constitution, qui peuvent légalement être expropriés par le gouvernement par le paiement de l’indemnité correspondante. En ce qui concerne les propriétés en bord de mer, les propriétés situées à moins de 22 mètres de la ligne de marée la plus haute de la côte du Pacifique et à 10 mètres de la côte atlantique ne peuvent pas être titrées, ni y apporter des améliorations permanentes, bien que des concessions pour leur utilisation puissent être accordées. Acquisition de propriété Le processus d’acquisition d’une propriété titrée au Panama est généralement effectué de la manière suivante:

Due Diligence de la propriété - L’acheteur doit effectuer une recherche de titre au registre public, examiner les cartes de la propriété dans l’autorité foncière («Autoridad Nacional de Tierras»), vérifier la bonne réputation fiscale de la propriété au ministère de l’Économie et des Finances, vérifier qu’aucun retard de paiement n’est dû ou accumulé sur les factures de services publics, ainsi que vérifier toute limitation enregistrée de la propriété, les privilèges et les charges sur la propriété, qui devraient être inscrites au registre public. Contrat d’achat à ordre - Cet accord est généralement signé pour sécuriser la propriété, par un acompte d’environ 10% à 30% du prix d’achat total, afin d’avoir le temps d’exécuter la due diligence sur la propriété et d’obtenir un financement bancaire pour l’acquisition. Le contrat d’achat à ordre peut être un document privé ou il peut être enregistré dans le registre public afin d’affecter des tiers.

Acte d’achat et de vente - Un contrat d’achat et de vente définitif est signé au moyen d’un acte public devant un notaire public en République du Panama, où les termes et conditions de la vente sont enregistrés. Le vendeur de la propriété sera responsable de fournir une preuve de paiement des droits de mutation immobilière, qui seront examinés par le notaire public, et de fournir des certificats gratuits et clairs pour les taxes foncières, les services publics et les frais de copropriété (le cas échéant). L’acheteur de la propriété est généralement responsable du paiement des frais et dépenses notariés, ainsi que des frais d’inscription au registre public. Une copie de l’acte public notarié est ensuite déposée pour enregistrement au registre public. Lors de l’enregistrement, le titre de propriété de la propriété aura effectivement été transféré à l’acheteur.

Droits de possession («Derecho Posesorio») - Pour les terres et les propriétés qui ne sont pas titrées, un processus distinct pour obtenir un titre de propriété sur les droits de possession doit être mené afin de détenir un titre de propriété valide de la terre. Les droits de possession accordent des privilèges d’utilisation des terres qui sont essentiellement reconnus en fonction de l’occupation, de l’entretien et de l’utilisation des terres sur une période donnée; cependant, ils n’accordent pas à leur titulaire le titre de propriété. Les droits de possession peuvent être transférés à un tiers par le biais d’un fait public pour vendre les droits de possession.

Le processus d’obtention du titre sur les droits de possession peut être un processus long et fastidieux, au cours duquel son titulaire doit prouver à l’autorité foncière qu’il a utilisé et entretenu le terrain pendant une période de temps continue. Une inspection du terrain est effectuée, des témoignages de voisins peuvent être requis, entre autres éléments pour prouver l’existence des droits de possession. Lors de la reconnaissance des droits de possession, une résolution de l’autorité foncière à cet effet est enregistrée au registre public pour constituer un titre sur la propriété.

Crédit-bail

Les contrats de location de biens immobiliers au Panama sont régis par le principe de la liberté contractuelle, le Code civil de la République du Panama et par la loi 93 de 1973, telle que modifiée à ce jour.

Les principaux types de contrats de location sont :

  1. Contrats de location résidentielle avec des frais de location mensuels de 150,00 $ US ou moins.
  2. Contrats de location résidentielle avec des frais de location mensuels de plus de 150,01 $ US.
  3. Baux commerciaux.

Les locataires des baux résidentiels avec des frais de location mensuels de 150,00 $ US ou moins, ont des droits préférentiels et une protection accordés par la loi 93 de 1973. Par exemple, s’il y a un acheteur pour la propriété louée, si le locataire est en règle en ce qui concerne le paiement des frais de location, il doit accepter le contrat de location. En outre, les frais de location ne peuvent être augmentés par le bailleur sans l’accord préalable du ministère du Logement.

Pour les baux résidentiels avec des frais de location mensuels supérieurs à 150,00 USD et les baux commerciaux, les parties peuvent contracter selon le principe de la liberté contractuelle et le contrat ne devra remplir que les principales exigences stipulées dans les lois sur le crédit-bail.

En ce qui concerne les exigences en matière d’enregistrement, les contrats de location peuvent être privés et enregistrés auprès du ministère du Logement, qui fournit un formulaire de bail préimprimé et permet le dépôt de garantie auprès du ministère; ou ils peuvent être enregistrés au registre public du Panama.

Les contrats de location d’une durée de 6 ans ou plus doivent être signés dans un testament public devant un notaire public en République du Panama et enregistrés au registre public. L’enregistrement du bail au registre public est effectué pour donner avis de l’existence du bail à des tiers.

Les paiements de location pour les contrats de location commerciale sont soumis à une taxe de service de 7% connue sous le nom de «Impuesto de Transferencia de Bienes Muebles y Servicios», ou par son acronyme ITBMS, payable par le locataire et déclaré aux autorités fiscales par le propriétaire.

Permis et approbations Au Panama, le développement et la construction de propriétés nécessitent une série de permis, qui varieront en fonction de la nature, de la portée et du type de projet. Les permis suivants sont les principales autorisations à prendre en considération avant de démarrer un projet :

Étude d’impact sur l’environnement (EIE) - Obtenue avant le ministère de l’Environnement, cette étude est requise afin d’obtenir un permis de construire de la municipalité où se trouve le bien. Le processus d’achèvement d’une EIE peut prendre de 15 à 30 jours ou plus et l’étude peut varier selon le type de projet qui va être développé. L’EIE doit être préparé par un consultant indépendant en environnement dûment certifié ou enregistré auprès du ministère de l’Environnement et soumis à l’approbation dudit ministère.

Permis de construire de la municipalité - L’obtention d’un permis de construire est requise avant de commencer tout travail sur la propriété. La demande est généralement déposée par l’architecte agréé du projet et examinée par le service des travaux et de la construction, qui doit recevoir, entre autres, la preuve de la propriété de la propriété, la preuve de l’existence et de la bonne réputation des entreprises qui développeront le projet, la certification de l’utilisation des terres, les approbations délivrées par le bureau de la sécurité du service d’incendie, deux copies des plans du projet, l’approbation du ministère des Travaux publics et du ministère de l’Environnement, la preuve de l’enregistrement du demandeur auprès du Conseil technique et le certificat municipal de bonne réputation. Le coût du permis est habituellement de 1 % de la valeur du projet.

Permis d’occupation - À la fin du projet, un permis d’occupation est requis avant l’utilisation de la propriété ou l’enregistrement de tout régime spécial de propriété. Le Bureau de la sécurité du service d’incendie effectue des inspections de routine pendant la construction et doit délivrer une approbation finale avant que le permis d’occupation ne soit accordé par la municipalité, qui inspectera également la construction. Une fois que tous les permis sont délivrés, le propriétaire de la propriété doit enregistrer les améliorations dans le registre public et demander tout régime spécial de propriété.

Régimes spéciaux de propriété - Les bâtiments commerciaux et résidentiels au Panama sont généralement soumis au régime de propriété horizontale, où chaque appartement individuel se voit attribuer un numéro de propriété et chaque propriétaire est copropriétaire des biens communs des bâtiments, tels que le terrain dans lequel le bâtiment est situé et les espaces communs. La demande de ce régime spécial est faite devant le ministère du Logement et la résolution d’approbation du régime doit être enregistrée au registre public.

Impôts Les impôts au Panama sont collectés et gérés par la Direction générale des revenus du ministère de l’Économie et des Finances. Le Panama a facilité le paiement des impôts pour les entreprises, permettant le paiement des impôts fonciers et le transfert des impôts fonciers à la Banque nationale du Panama et à d’autres banques titulaires d’une licence bancaire.

Lors de l’achat d’une propriété au Panama, il y a plusieurs taxes à prendre en considération, à savoir:

Taxe de transfert de propriété - Les droits de mutation doivent être payés par le vendeur au moment du transfert de la propriété. Cette taxe est d’environ 2% du prix de vente indiqué dans le contrat d’achat et de vente ou de la valeur de la propriété enregistrée, le montant le plus élevé étant retenu.

Impôt sur les gains en capital - L’impôt sur les plus-values est dû sur les bénéfices réalisés par la vente d’un bien au taux de 10%. Le vendeur de la propriété a l’obligation de payer 3% sur le prix de vente ou la valeur de la propriété enregistrée, selon le montant le plus élevé, à titre d’avance sur l’impôt sur le revenu payable sur les gains en capital du vendeur. Le vendeur a la possibilité de considérer le paiement de l’impôt de 3% comme l’impôt sur le revenu définitif pour payer les gains en capital. Si la somme retenue excède le montant résultant de l’application du taux de 10% au gain obtenu de la vente, le vendeur peut déposer une déclaration de revenus spéciale pour créditer la somme retenue et réclamer l’excédent résultant à titre de crédit en sa faveur.

Taxes foncières («Impuesto de Inmueble») - Tous les terrains situés sur le territoire panaméen ainsi que leurs améliorations sont soumis à cette taxe, à l’exception des propriétés suivantes destinées à:

  • L’État, les municipalités ou l’association de municipalités.
  • Entités autonomes ou semi-autonomes, soumises à sa propre réglementation.
  • Culte ou églises sanctionnés par l’État.
  • Programmes publics ou d’aide sociale.
  • Propriétés familiales.
  • Exemptions conventionnelles ou contrats d’État.
  • Syndicats, à condition que les biens immobiliers ne soient pas utilisés pour des activités rentables.
  • Ceux dont la base imposable (y compris les améliorations) ne dépasse pas 30 000,00 $ US.
  • Agriculture ou élevage bovin, si la valeur enregistrée (valor catastral) ne dépasse pas 150 000,00 dollars EU.

Les établissements d’enseignement privés qui s’engagent à offrir des bourses d’études aux étudiants dans le besoin et les hôpitaux privés qui s’engagent à aider les patients dans le besoin peuvent déduire ces sommes du montant de l’impôt à payer.

Le taux d’imposition combiné progressif et l’assiette de calcul sont les suivants :

  • 1,75 % de l’excédent de 30 000 $ US de la base imposable, jusqu’à 50 000,00 $ US.
  • 1,95 % de l’excédent de 50 000 $ US de la base imposable, jusqu’à 75 000,00 $ US.
  • 2,10 % de l’excédent de 75 000 dollars EU de base imposable.

Le taux d’imposition alternatif et la base de calcul de cette taxe, applicables aux propriétés qui ont demandé une évaluation à cette fin, sont les suivants:

  • Jusqu’à 100 000,00 USD de terrain et d’amélioration 0,75%
  • Plus de 100 000,00 $ US 1,0 %

La taxe foncière doit être payée en fonction de la valeur d’évaluation officielle, qui est généralement la valeur déclarée sur le document de vente. Le pourcentage annuel maximal d’évaluation est de 2,10 %, qui est basé sur la valeur du terrain et plus la valeur déclarée des améliorations qui y sont apportées.

La base imposable dépendra de la valeur totale du terrain plus toutes les améliorations. Les transactions immobilières à des prix supérieurs à la valeur d’évaluation augmenteront automatiquement la valeur desdits biens à des fins fiscales. Certaines propriétés et les améliorations qui y sont apportées sont exonérées ou peuvent obtenir des exonérations de taxes foncières conformément aux lois fiscales incitatives spéciales.

Les propriétés nouvellement construites peuvent en outre bénéficier d’une exonération du paiement de la taxe foncière sur les améliorations (mais pas les terrains).
Le contenu de cet article est destiné à fournir un guide général sur le sujet. Des conseils de spécialistes devraient être recherchés sur votre situation spécifique.