Une introduction à l’immobilier

Investissement au Panama

Un marché du tourisme et de la retraite en croissance a contribué à la croissance du marché immobilier du Panama au cours de la dernière décennie. Chaque jour, l’horizon de la ville de Panama est recouvert de grues de construction pour les immeubles de grande hauteur, commerciaux et résidentiels. Ces dernières années ont également vu le développement des zones de plage du côté Pacifique en tant que résidences secondaires pour les résidents et investissements pour les investisseurs étrangers.

Le Panama a une population de 3,7 millions d’habitants dans dix provinces, chacune divisée en districts et corregimientos. En outre, les tribus aborigènes du Panama ont cinq comarcas, ou zones indigènes spéciales. Les principales villes sont Panama City, la capitale, située dans la province de Panama. Ici, la majorité des activités commerciales du pays ont lieu. En outre, la ville de Colon est située dans la province de Colon, qui abrite la zone franche de Colon. David est la capitale de Chiriqui, où se déroulent l’agriculture, le bétail et les activités agricoles du pays.

C’est aussi le pays avec la plus grande consommation par habitant en Amérique centrale. En outre, c’est le pays avec la deuxième plus grande économie et la croissance la plus rapide en Amérique centrale. Le PIB du Panama est dominé par les péages du canal de Panama, mais le commerce, les banques, les services financiers et le tourisme sont également des contributeurs majeurs.
Il a quelques influences de la tradition juridique espagnole ainsi que du droit romain, qui constitue la base du droit panaméen.
Il s’agit de la plus haute juridiction du pays et de son autorité judiciaire suprême.
Plusieurs provinces composent le pays: Bocas del Toro, Chiriquí, Coclé, Colon, Darien, Herrera, Los Santos, Panama, Panama occidental et Veraguas.
Régions: Embera, Guna Yala, Ngobe-Bugle Comarca, Kuna de Magugandi y Kuna de Wargandi.

La République du Panama est un endroit idéal pour posséder une propriété commerciale

Les deux principaux moyens d’acquérir des droits de propriété en République du Panama sont les suivants: 1) par l’achat d’un titre de propriété, qui s’applique aux biens dûment enregistrés et dont le titre est inscrit au registre public du Panama; ou (2) en obtenant un titre sur un droit de possession (« droit de possession ») pour des biens situés dans des zones sans titres enregistrés. Dans la région, le Panama possède l’un des systèmes de registre public les plus avancés et les plus fiables sur le plan technologique. Le Bureau d’enregistrement public tient des registres de toutes les propriétés titrées au Panama. Le site Web et les bureaux du Registre public offrent un accès rapide et facile à l’information sur les propriétés titrées.

La constitution du Panama interdit la propriété étrangère de biens dans un rayon de dix kilomètres de l’une ou l’autre frontière de la République du Panama. En outre, il restreint la propriété privée des îles, à l’exception des titres acquis légitimement avant la Constitution, qui peuvent être expropriés par le gouvernement en payant l’indemnité correspondante. En ce qui concerne les propriétés en bord de mer, les propriétés situées à moins de 22 mètres de la ligne de marée la plus haute de la côte du Pacifique et de 10 mètres de la côte atlantique ne peuvent pas y être titrées, et des améliorations permanentes ne peuvent y être construites, bien que des concessions pour leur utilisation puissent être accordées. Au Panama, le processus d’acquisition d’une propriété titrée se déroule généralement comme suit:

Due Diligence de la propriété - L’acheteur doit effectuer une recherche de titre dans le registre public, examiner les cartes de propriété à l’autorité foncière (« Autoridad Nacional de Tierras »), vérifier le statut fiscal de la propriété auprès du ministère de l’Économie et des Finances, vérifier qu’aucun paiement en retard n’est dû ou accumulé sur les factures de services publics, ainsi que vérifier toutes les restrictions, privilèges et charges enregistrés sur la propriété, qui devrait figurer dans le registre public. Promissory

Contrat d’achat -

En versant 10% à 30% du prix d’achat total, cet accord sécurise la propriété, laissant le temps de faire preuve de diligence raisonnable et d’obtenir un financement bancaire pour l’acquisition. Des tiers peuvent être affectés par le contrat d’achat à ordre, qui peut être un document privé ou enregistré dans le registre public.

Un acte public d’achat et de vente est signé par un notaire public en République du Panama, où les termes et conditions de la vente sont enregistrés. Il est de la responsabilité du vendeur de fournir une preuve du paiement des droits de mutation immobilière, qui seront examinés par le notaire public, ainsi que des certificats gratuits et clairs pour les taxes foncières, les services publics et les charges de copropriété (le cas échéant). L’acheteur de la propriété est généralement responsable du paiement des frais et dépenses notariés, ainsi que des frais d’inscription au registre public. Une copie de l’acte public notarié est ensuite déposée pour enregistrement au registre public. Lors de l’enregistrement, le titre de propriété de la propriété aura effectivement été transféré à l’acheteur.

L’obtention d’un titre sur les droits de possession (« Derecho Posesorio ») est un processus distinct pour les terres et les propriétés qui ne sont pas titrées. Les droits de possession accordent des privilèges d’utilisation des terres qui sont essentiellement reconnus en fonction de l’occupation, de l’entretien et de l’utilisation des terres au cours d’une période donnée; Cependant, ils n’accordent pas à leur titulaire le titre de propriété sur la propriété. Les droits de possession peuvent être transférés à un tiers par le biais d’un fait public pour vendre les droits de possession.

L’obtention d’un titre de propriété sur les droits de possession peut être un processus long et fastidieux. En effet, le titulaire doit prouver à l’autorité foncière qu’il a utilisé et entretenu le terrain pendant une période prolongée. Des témoignages de voisins peuvent être exigés, entre autres, pour prouver l’existence des droits de possession. Pour constituer un titre de propriété, une résolution de l’autorité foncière reconnaissant les droits de possession est enregistrée au registre public.

Crédit-bail

Un contrat de location de biens immobiliers au Panama est régi par le principe de la liberté contractuelle, le Code civil panaméen et la loi 93 de 1973.

Les principaux types de contrats de location sont :

Moins de 150,00 $ US par mois pour les contrats de location résidentielle.
Un contrat de location résidentielle avec des frais de location mensuels supérieurs à 150,01 $ US.
Location d’un bien commercial .

Les résidents qui louent leur logement pour moins de 150,00 $ US par mois ont des droits préférentiels et une protection en vertu de la Loi 93 de 1973. Dans le cas où un acheteur est trouvé pour la propriété louée, et le locataire a payé les frais de location à temps, il doit accepter le contrat de location. En outre, le bailleur ne peut pas augmenter le loyer sans l’approbation du ministère du Logement.

Il est permis de contracter en vertu du principe de la liberté contractuelle pour les baux résidentiels de plus de 150,00 dollars EU par mois et les baux commerciaux supérieurs à 10 000 dollars EU par mois. Le contrat ne doit répondre qu’aux principales exigences stipulées dans les lois sur le crédit-bail.

Les contrats de location privée peuvent être enregistrés auprès du ministère du Logement, qui fournit un formulaire de bail préimprimé et permet le dépôt de garantie auprès du ministère; ou ils peuvent être enregistrés auprès du registre public panaméen.

Tous les contrats de location d’une durée de 6 ans ou plus doivent être signés devant un notaire public en République du Panama et enregistrés dans le registre public. Les tiers sont informés de l’existence du bail en l’enregistrant dans le registre public.

Les paiements de location pour les contrats de location commerciale sont soumis à une taxe de service de 7% connue sous le nom de «Impuesto de Transferencia de Bienes Muebles y Servicios», ou par son acronyme ITBMS, payable par le locataire et déclaré aux autorités fiscales par le propriétaire.

Permis et approbations Au Panama, le développement et la construction de propriétés nécessitent une série de permis, qui varieront en fonction de la nature, de la portée et du type de projet. Les permis suivants sont les principales autorisations à prendre en considération avant de démarrer un projet :

Un permis de construction de la municipalité où se trouve la propriété nécessite l’obtention d’une étude d’impact environnemental (EIE) auprès du ministère de l’Environnement. Selon le type de projet en cours d’élaboration, le processus de réalisation d’une EIE peut prendre de 15 à 30 jours ou plus. Une étude d’impact environnemental doit être préparée par un consultant indépendant en environnement dûment certifié ou enregistré auprès du ministère de l’Environnement.

Permis de construction de la municipalité - L’obtention d’un permis de construction est requise avant de commencer tout travail sur la propriété. La demande est généralement déposée par l’architecte agréé du projet et examinée par le Service des travaux et de la construction, qui doit recevoir, entre autres, la preuve de propriété de la propriété, la preuve de l’existence et de la bonne réputation des entreprises qui développeront le projet, la certification d’utilisation du sol, les approbations délivrées par le bureau de la sécurité du service d’incendie, deux copies des plans du projet, l’approbation du ministère de l’Environnement, la preuve d’inscription du demandeur auprès du Conseil technique et le certificat municipal en règle. Le coût du permis est habituellement de 1 % de la valeur du projet.

Permis d’occupation - À la fin du projet, un permis d’occupation est requis avant l’utilisation de la propriété ou l’enregistrement de tout régime de propriété spécial. Le Bureau de la sécurité des pompiers effectue des inspections de routine pendant la construction. Il doit délivrer une approbation finale avant que le permis d’occupation ne soit accordé par la Municipalité. La municipalité inspectera également la construction. Une fois que tous les permis sont délivrés, le propriétaire de la propriété doit enregistrer les améliorations dans le registre public et demander tout régime spécial de propriété.

Régimes spéciaux de propriété - Les bâtiments commerciaux et résidentiels au Panama sont généralement soumis au régime de propriété horizontale, où chaque appartement individuel se voit attribuer un numéro de propriété et chaque propriétaire est copropriétaire des biens communs des bâtiments, tels que le terrain sur lequel le bâtiment est situé et les parties communes. La demande de ce régime spécial est faite devant le ministère du Logement et la résolution d’approbation du régime doit être enregistrée au registre public.

Les impôts au Panama sont collectés et gérés par la Direction générale des revenus du ministère de l’Économie et des Finances. Le Panama a facilité le paiement des impôts pour les entreprises. Cela permet de payer les impôts fonciers et de transférer les impôts fonciers à la Banque nationale du Panama et à d’autres banques titulaires d’une licence bancaire.

Lors de l’achat d’une propriété au Panama, il y a plusieurs taxes à prendre en considération, à savoir:

Taxe de transfert de propriété - La taxe de transfert doit être payée par le vendeur au moment du transfert de la propriété. Cette taxe est d’environ 2% du prix de vente indiqué dans le contrat d’achat et de vente ou de la valeur de la propriété enregistrée, le montant le plus élevé étant retenu.

Impôt sur les gains en capital - L’impôt sur les gains en capital est payable sur les bénéfices réalisés par la vente d’un bien au taux de 10%. Le vendeur de la propriété a l’obligation de payer 3% sur le prix de vente ou la valeur de la propriété enregistrée, selon le montant le plus élevé. Il s’agit d’une avance sur l’impôt sur le revenu payable sur les gains en capital du vendeur. Le vendeur a la possibilité de considérer le paiement de l’impôt de 3% comme l’impôt sur le revenu définitif pour payer les gains en capital. Si la somme retenue excède le montant résultant de l’application du taux de 10% aux gains obtenus de la vente, le vendeur peut produire une déclaration de taxes spéciale pour créditer la somme retenue et réclamer l’excédent résultant à titre de crédit en sa faveur.

Taxes foncières (« Impuesto de Inmueble ») - Tous les terrains situés sur le territoire panaméen ainsi que les améliorations qui y sont apportées sont soumis à cette taxe, à l’exception des propriétés suivantes:

L’État, les municipalités ou une association de municipalités.
Entités autonomes ou semi-autonomes, soumises à leurs propres réglementations.
Culte ou églises sanctionnés par l’État.
Programmes publics ou d’aide sociale.
Une propriété familiale.
Exemptions de traités ou contrats d’État.
Syndicats, à condition que les biens immobiliers ne soient pas utilisés pour des activités rentables.
Ceux dont la base imposable (y compris les améliorations) ne dépasse pas 30 000,00 USD.
Agriculture ou élevage bovin, si la valeur enregistrée (valor catastral) ne dépasse pas 150 000,00 dollars EU.

Les établissements d’enseignement privés qui s’engagent à offrir des bourses d’études aux étudiants dans le besoin et les hôpitaux privés qui s’engagent à aider les patients dans le besoin peuvent déduire ces sommes du montant de l’impôt à payer.

Le taux d’imposition combiné progressif et l’assiette de calcul sont les suivants :

Le taux d’imposition sera de 1,75 % de l’excédent sur 30 000,00 $ de la base imposable, jusqu’à concurrence de 50 000,00 $.
1,95 % de l’excédent de 50 000 $ sur la base imposable, jusqu’à concurrence de 75 000,00 $.
2,10% de l’excédent de plus de 75 000 dollars EU de revenu imposable.

Le taux d’imposition alternatif et l’assiette pour le calcul de cette taxe, applicables aux propriétés qui ont demandé une évaluation à cette fin, sont les suivants:

Jusqu’à 100 000,00 USD de terrain et d’amélioration 0,75%
Plus de 100 000,00 $ US 1,0 %

La taxe foncière doit être payée en fonction de la valeur officielle de l’évaluation, qui est généralement la valeur déclarée sur le document de vente. Le pourcentage annuel maximal d’évaluation est de 2,10 %, qui est basé sur la valeur du terrain et plus la valeur déclarée des améliorations qui y sont apportées.

La base imposable dépendra de la valeur totale du terrain plus toutes les améliorations. Les transactions immobilières à des prix supérieurs à la valeur d’évaluation augmenteront automatiquement la valeur de la propriété à des fins fiscales. Certaines propriétés et les améliorations qui y sont apportées sont exonérées ou peuvent obtenir des exonérations de taxes foncières conformément aux lois fiscales incitatives spéciales.

Les impôts fonciers sur les propriétés (mais pas sur les terrains) peuvent également être exonérés pour les propriétés nouvellement construites.
Le contenu de cet article est destiné à fournir un guide général sur le sujet. Des conseils de spécialistes devraient être recherchés sur votre situation spécifique.