Gids voor vastgoedinvesteringen in Panama

Gids voor vastgoedinvesteringen in Panama

Gids voor vastgoedinvesteringen in Panama

De onroerendgoedmarkt in Panama is de afgelopen tien jaar gegroeid, deels als gevolg van een toename van de promotie van Panama als bestemming voor toerisme en pensionering. Op een willekeurige dag straalt de skyline van Panama City met bouwkranen naar hoogbouw, zowel commercieel als residentieel. In de afgelopen jaren worden de strandgebieden aan de Pacifische kust ook ontwikkeld en verhandeld als tweede huizen voor bewoners en investeringen voor buitenlandse investeerders.

Panama is een land met een bevolking van 3,7 miljoen verdeeld in tien provincies, die elk verder zijn onderverdeeld in districten en corregimientos. Daarnaast zijn er vijf comarcas, of speciale inheemse gebieden, voor de inheemse stammen van Panama. De belangrijkste steden zijn Panama City, de hoofdstad in de provincie Panama, waar de meeste commerciële activiteiten van het land plaatsvinden, Colon City in de provincie Colon, de thuisbasis van de Colon Free Zone, en David, hoofdstad van de provincie Chiriqui, waar een aanzienlijk deel van de landbouw-, vee- en landbouwactiviteiten van het land wordt uitgevoerd.

• Panama heeft de op een na grootste en snelst groeiende economie in Midden-Amerika en heeft ook de grootste consumptie per hoofd van de bevolking in Midden-Amerika. De inkomsten uit de tolbetalingen van het Panamakanaal blijven een aanzienlijk deel van het BBP van Panama, hoewel handel, bankwezen, financiële diensten en toerisme belangrijke en groeiende sectoren zijn.
• Het rechtssysteem in Panama is gebaseerd op het burgerlijk recht met enkele invloeden uit de Spaanse rechtstraditie en het Romeinse recht.
• Het Hooggerechtshof van Justitie is de hoogste rechterlijke autoriteit in het land.
• Provincies: Bocas del Toro, Chiriquí, Coclé, Colon, Darien, Herrera, Los Santos, Panama, West-Panama en Veraguas.
• Regio's: Embera, Guna Yala, Ngobe-Bugle Comarca, Kuna de Magugandi en Kuna de Wargandi.

Eigendom van commercieel onroerend goed in de Republiek Panama

De twee belangrijkste manieren om eigendomsrechten te verwerven in de Republiek Panama zijn: (1) Door de aankoop van een eigendomstitel, die van toepassing is op naar behoren geregistreerde eigendommen en met titel in het openbaar register van Panama; of (2) door middel van het verkrijgen van eigendomsrechten op een eigendomsrecht ("derecho posesorio") voor eigendommen in gebieden zonder geregistreerde titels. Panama heeft een van de meest betrouwbare en technologisch geavanceerde openbare registersystemen in de regio. Het openbare registratiekantoor bewaart de gegevens van alle eigendommen met de titel in de Republiek Panama, en informatie over eigendommen met de titel is gemakkelijk toegankelijk via de website van het openbare register en toegang op hun kantoren.

Hoewel de meeste eigendommen eigendom kunnen zijn van buitenlanders of staatsburgers, verbiedt de grondwet van Panama een buitenlands eigendom van eigendom binnen tien kilometer aan beide grens van de Republiek Panama. Bovendien wordt private eigendom van eilanden beperkt, met uitzondering van die titels die rechtmatig zijn verkregen vóór de inwerkingtreding van de Grondwet, die wettelijk onteigend kan worden door de overheid door de betaling van de overeenkomstige schadevergoeding. Met betrekking tot strandfronten mogen eigendommen binnen een straal van 22 meter van de hoogste vloedlijn aan de Pacifische kust en 10 meter aan de Atlantische kust niet worden betiteld, en mogen er ook geen permanente verbeteringen worden aangebracht, hoewel concessies voor het gebruik ervan kunnen worden toegestaan . Aankoop van onroerend goed Het proces voor het verwerven van een eigendom met de titel in Panama wordt over het algemeen op de volgende manier uitgevoerd:

Due Diligence van het onroerend goed - De koper moet een titelonderzoek uitvoeren bij het openbaar register, de eigendomskaarten in de deelstaatautoriteit ("Autoridad Nacional de Tierras") bekijken, de goede staat van het goed controleren bij het ministerie van Economie en Financiën, verifiëren dat er geen te late betalingen verschuldigd zijn aan of opgelopen zijn op rekeningen van nutsbedrijven, evenals eventuele opgenomen beperkingen van de eigendommen, pandrechten en lasten ten opzichte van het onroerend goed verifiëren, die moeten worden geregistreerd bij het openbaar register. Koopovereenkomst met promesses - Deze overeenkomst wordt over het algemeen uitgevoerd om het onroerend goed te beveiligen door middel van een aanbetaling van ongeveer 10% tot 30% van de totale aankoopprijs, om tijd te hebben om de due diligence op het onroerend goed uit te voeren en bankfinanciering voor de overname. De promissaire koopovereenkomst kan een privédocument zijn of kan in het openbare register worden geregistreerd om derden te beïnvloeden.

Koop- en verkoopakte - Een definitieve koop- en verkoopovereenkomst wordt uitgevoerd door middel van een openbare akte voor een notaris in de Republiek Panama, waar de algemene verkoopvoorwaarden worden vastgelegd. De verkoper van het onroerend goed is verantwoordelijk voor het leveren van bewijs van betaling van eigendomsoverdrachtsbelastingen, die zullen worden beoordeeld door de notaris, en het verstrekken van gratis en duidelijke certificaten voor onroerende voorheffing, nutsvoorzieningen en condominiumkosten (indien van toepassing). De koper van het onroerend goed is in het algemeen verantwoordelijk voor het betalen van notariskosten en onkosten, evenals de registratiekosten bij het openbaar register. Een kopie van de notariële openbare akte wordt vervolgens ter registratie bij het openbaar register ingediend. Na registratie is de eigendom van de woning daadwerkelijk overgedragen aan de koper.

Rights of Possession ("Derecho Posesorio") - Voor land en eigendommen die niet zijn getiteld, moet een afzonderlijk proces om eigendom te verkrijgen over eigendomsrechten worden uitgevoerd om een ​​geldige eigendomstitel van het land te behouden. De bezitsrechten kennen landgebruiksprivileges toe die in wezen worden erkend op basis van de bezetting, het onderhoud en het gebruik van het land gedurende een bepaalde periode; ze verlenen hun houder echter geen eigendom over het onroerend goed. De eigendomsrechten kunnen aan een derde worden overgedragen door middel van een openbare akte om de eigendomsrechten te verkopen.

Het proces van het verkrijgen van eigendomsrechten over het bezit van bezit kan een lang en omslachtig proces zijn, waarbij de houder ervan aan de deelstaat moet aantonen dat hij het land voor een doorlopende tijdsperiode heeft gebruikt en onderhouden. Een inspectie van het land wordt uitgevoerd, getuigenissen van buren kunnen nodig zijn, onder andere om het bestaan ​​van de rechten op bezit te bewijzen. Na erkenning van de eigendomsrechten wordt een daartoe strekkend besluit van de deelstaatautoriteit bij het openbaar register geregistreerd om de eigendomstitel op te nemen.

verpachting

Leaseovereenkomsten voor onroerend goed in Panama worden beheerst door het principe van contractvrijheid, het burgerlijk wetboek van de Republiek Panama en door wet 93 van 1973, zoals gewijzigd tot op heden.

De belangrijkste soorten huurovereenkomsten zijn:
a.Residential Lease-overeenkomsten met een maandelijkse huurprijs van US $ 150,00 of minder.
b.Residential Lease overeenkomsten met een maandelijkse huurprijs van meer dan US $ 150.01.
c.Commerciële leaseovereenkomsten.

Lessees van de residentiële huurcontracten met een maandelijkse huurprijs van US $ 150,00 of minder hebben preferentiële rechten en bescherming verleend door Wet 93 van 1973. Bijvoorbeeld, als er een koper is voor het gehuurde, als de huurder een goede reputatie heeft ten aanzien van de betaling van huurprijzen, moet hij de huurovereenkomst accepteren. Bovendien kan de huurprijs niet worden verhoogd door de verhuurder zonder voorafgaande toestemming van het ministerie van Volkshuisvesting.

Voor residentiële leaseovereenkomsten met een maandelijkse huurprijs van meer dan US $ 150,00 en commerciële huurovereenkomsten, kunnen de partijen contracteren volgens het principe van contractvrijheid en hoeft het contract alleen te voldoen aan de belangrijkste vereisten die zijn vastgelegd in de huurwetgeving.

Met betrekking tot registratievereisten kunnen leasecontracten privé zijn en worden geregistreerd bij het ministerie van Volkshuisvesting, dat een voorgedrukt huurformulier verstrekt en de borgsom bij het ministerie laat storten; of ze kunnen worden geregistreerd bij de openbare griffie van Panama.

Leaseovereenkomsten met een looptijd van 6 jaar of meer moeten in een openbare akte worden verleden voor een notaris in de Republiek Panama en worden geregistreerd bij het openbaar register. Registratie van de huurovereenkomst bij het openbaar register wordt uitgevoerd om het bestaan ​​van de huurovereenkomst aan derden bekend te maken.

Leasebetalingen voor commerciële lease-overeenkomsten zijn onderworpen aan een 7% servicebelasting bekend als "Impuesto de Transferencia de Bienes Muebles y Servicios", of door het acroniem ITBMS, te betalen door de huurder en gemeld aan de belastingdienst door de verhuurder.

Vergunningen en goedkeuringen In Panama vereist de ontwikkeling en constructie van woningen een reeks vergunningen, die zullen variëren afhankelijk van de aard, omvang en type van het project. De volgende vergunningen zijn de belangrijkste autorisaties waarmee rekening moet worden gehouden voordat een project wordt gestart:

Milieueffectstudie (MER) - Deze studie is verkregen voor het Ministerie van Milieu en is vereist om een ​​bouwvergunning te verkrijgen van de gemeente waar het onroerend goed zich bevindt. Het voltooien van een EIS kan 15 tot 30 dagen of langer duren en de studie kan variëren afhankelijk van het type project dat zal worden ontwikkeld. Het MER moet worden opgesteld door een onafhankelijke milieuconsulent, naar behoren gecertificeerd of geregistreerd bij het ministerie van Milieu en ter goedkeuring worden voorgelegd aan het ministerie.

Bouwvergunning van de gemeente - Het verkrijgen van een bouwvergunning is vereist voorafgaand aan het begin van elke werkzaamheden aan het onroerend goed. De aanvraag wordt in het algemeen ingediend door de architect met een licentie van het project en beoordeeld door de afdeling Werk en Constructie, die onder meer moet worden ingelicht over het eigendom van het onroerend goed, het bewijs van bestaan ​​en de goede reputatie van de bedrijven die zullen ontwikkeling van het project, certificering van het landgebruik, goedkeuringen afgegeven door het brandweerkorps, twee exemplaren van de blauwdrukken van het project, goedkeuring van het ministerie van Openbare Werken en Ministerie van Milieu, bewijs van registratie van de aanvrager bij de Technische Raad en het gemeentelijke goedkeuringscertificaat. De kosten van de vergunning bedragen meestal 1% van de projectwaarde.

Bezettingsvergunning - Na voltooiing van het project is een gebruiksvergunning vereist voorafgaand aan het gebruik van het onroerend goed of registratie van speciale eigendomsregimes. Het Brandweer Veiligheidsbureau voert routine-inspecties uit tijdens de bouw en moet een definitieve goedkeuring geven voordat de gebruiksvergunning wordt verleend door de gemeente, die ook de constructie zal inspecteren. Nadat alle vergunningen zijn afgegeven, moet de eigenaar van het onroerend goed de verbeteringen in het openbare register registreren en zich aanmelden voor speciale regelingen voor onroerend goed.

Regels voor speciale eigendommen - Commerciële en residentiële gebouwen in Panama vallen over het algemeen onder de Horizontale eigendomsregeling, waarbij aan elk afzonderlijk appartement een eigendomsnummer wordt toegekend en elke eigenaar gedeeltelijk eigenaar is van de gemeenschappelijke activa van de gebouwen, zoals de grond waarin het gebouw zich bevindt. is gelegen en gemeenschappelijke ruimtes. De aanvraag voor dit speciale regime wordt ingediend bij het Ministerie van Volkshuisvesting en de oplossing van de goedkeuring van het regime moet worden geregistreerd bij het openbaar register.

Belastingen Belastingen in Panama worden geïnd en beheerd door de Algemene Directie Inkomen van het Ministerie van Economie en Financiën. Panama heeft het betalen van belastingen eenvoudiger gemaakt voor bedrijven, waardoor betalingen van onroerendgoedbelasting en overdracht van onroerendgoedbelasting kunnen worden gedaan bij de Nationale Bank van Panama en andere banken met een bankvergunning.

Bij de aankoop van onroerend goed in Panama zijn er verschillende belastingen die in aanmerking moeten worden genomen, namelijk:

Eigendomsoverdrachtsbelasting - Overdrachtsbelasting moet door de verkoper worden betaald op het moment van overdracht van het onroerend goed. Deze belasting is ongeveer 2% van de verkoopprijs vermeld in het aan- en verkoopcontract of de geregistreerde vastgoedwaarde, afhankelijk van welke hoger is.

Vermogenswinstbelasting - Vermogenswinstbelasting is verschuldigd over de winst behaald met de verkoop van onroerend goed ten belope van 10%. De verkoper van het onroerend goed heeft de verplichting om 3% te betalen op de verkoopprijs of de geregistreerde waarde van het onroerend goed, afhankelijk van welke hoger is, als een voorschot op de inkomstenbelasting die op de meerwaarden van de verkoper moet worden betaald. De verkoper heeft de mogelijkheid om de 3% belastingbetaling te beschouwen als de definitieve inkomstenbelasting om de meerwaarden te betalen. Als het ingehouden bedrag hoger is dan het bedrag dat resulteert uit de toepassing van het 10% -tarief op de winst verkregen uit de verkoop, kan de verkoper een speciale belastingaangifte indienen om het ingehouden bedrag te crediteren en het teveel te claimen als een credit in zijn voordeel.

Belastingen in onroerende goederen ("Impuesto de Inmueble") - Alle gronden gelegen binnen het Panamese grondgebied en verbeteringen aan hen zijn onderworpen aan deze belasting, behalve de volgende eigenschappen bestemd voor:
• De staat, gemeenten of vereniging van gemeenten.
• Autonome of semi-autonome entiteiten, onderworpen aan zijn eigen regelgeving.
• Door de staat gesanctioneerde aanbidding of kerken.
• Publieke of sociale welzijnsprogramma's.
• Familieboerderijen.
• Verdragsvrijstellingen of overheidscontracten.
• vakbonden, op voorwaarde dat het onroerend goed niet wordt gebruikt voor winstgevende activiteiten.
• Degenen met belastbare basis (inclusief verbeteringen) van maximaal US $ 30.000,00.
• Landbouw of veeteelt, als de geregistreerde waarde (valor catastral) niet hoger is dan US $ 150.000,00.

Particuliere onderwijsinstellingen die zich bezighouden met het aanbieden van studiebeurzen aan behoeftige studenten en particuliere ziekenhuizen die zich toeleggen op hulpbehoevende patiënten, mogen deze bedragen van het te betalen belastingbedrag aftrekken.

Het progressieve gecombineerde belastingtarief en de basis voor berekening zijn de volgende:

• 1,75% van het overschot van US $ 30.000 belastbare basis, tot USD 50.000,00.
• 1,95% van het overschot van US $ 50.000 belastbare basis, tot US $ 75.000,00.
• 2,10% van het overschot van US $ 75.000 belastbare basis.

Het alternatieve belastingtarief en de basis voor de berekening van deze belasting, die van toepassing is op objecten die om een ​​taxatie voor dit doel hebben verzocht, is als volgt:
• Tot USD 100.000,00 aan terrein en verbetering 0,75%
• Meer dan US $ 100.000,00 1,0%

Onroerendgoedbelasting moet worden betaald volgens de officiële beoordelingswaarde, meestal de aangegeven waarde op het verkoopdocument. Het maximale jaarlijkse beoordelingspercentage is 2,10%, wat gebaseerd is op de waarde van het land plus de aangegeven waarde van de verbeteringen die erop zijn gebouwd.

De belastbare basis zal afhangen van de totale waarde van het terrein plus alle verbeteringen. Vastgoedtransacties tegen prijzen van meer dan de taxatiewaarde verhogen automatisch de waarde van de genoemde eigenschappen voor belastingdoeleinden. Bepaalde eigendommen en verbeteringen aan hen zijn vrijgesteld of kunnen vrijstellingen van onroerende voorheffing krijgen volgens speciale belastingwetten.

Nieuw gebouwde woningen kunnen verder profiteren van vrijstelling van betaling van onroerende voorheffing over verbeteringen (maar niet over grond).
De inhoud van dit artikel is bedoeld als een algemene leidraad voor het onderwerp. Er moet specialistisch advies worden ingewonnen over uw specifieke omstandigheden.