Panama: Due Diligence in onroerend goed transacties

Panama: Due Diligence in onroerend goed transacties

Panama: Due Diligence in onroerend goed transacties in Panama
De economische bloei van de afgelopen jaren heeft Panama opnieuw op de kaart gezet, maar ditmaal als een bestemming voor beleggers in de vastgoedmarkt. Individuen en bedrijven willen allemaal een stukje van dit kleine land kopen om het te ontwikkelen of er gewoon in te stappen of een tweede huis te hebben. De wereldwijde crisis heeft misschien de investeringen in de onroerendgoedmarkt in Panama vertraagd, maar is niet gestopt. In die zin blijven we investeerders ontvangen uit andere landen, zoals bijvoorbeeld Venezuela en Mexico, dus het is alleen belangrijk om voorbereid te zijn om hen het best mogelijke advies te geven.
Als adviseurs in een vastgoedtransactie, of het nu gaat om een ​​transactie in duizenden of in miljoenen dollars, moeten we verschillende maatregelen nemen voordat we overwegen de klant te adviseren een overeenkomst te ondertekenen om een ​​overeenkomst of een definitieve koopovereenkomst te kopen.
I. Legitimiteit om te verkopen.
Het is belangrijk om bij het openbare register te verifiëren dat de verkoper, of het nu een individu, een groep individuen of rechtspersonen is, de legitieme eigenaren van het onroerend goed is / zijn.
Wanneer een persoon of personen eigenaar van een eigendom zijn, is het belangrijk om te controleren of hun gegevens juist zijn en of zij in staat zijn om verplichtingen aan te gaan.
Wanneer een bedrijf of een andere vorm van rechtspersoon de eigenaar van het onroerend goed is, is het niet alleen belangrijk om na te gaan of de gegevens juist zijn, maar ook dat het bedrijf een goede reputatie heeft en dat de persoon die het bedrijf vertegenwoordigt in overeenstemming is met de rechtsbevoegdheid waarnaar hierboven wordt verwezen.

II. Object van de transactie.
Nadat het eigendom van het onroerend goed is geverifieerd, kan de transactie worden voortgezet en moet er verdere zorgvuldigheid worden betracht bij het eigendom zelf wanneer een individu of groep personen eigenaar is van hetzelfde. We zullen dit deel verderop in deze sectie bespreken.
Wanneer het eigendom echter eigendom is van een rechtspersoon, is het belangrijk om met de verkoper het doel van de transactie te bespreken, of het nu gaat om de aandelen van het bedrijf of de onderliggende eigendom.
Aandelen.
Als het doel van de verkoop de aandelen van het bedrijf zijn, is het belangrijk om de bedrijfsdocumenten van het bedrijf te herzien, aangezien onze ervaring aangeeft dat fouten en afwezigheid van belangrijke documenten in veel gevallen het sluiten van de transactie vertragen. De meest voorkomende zijn de volgende:
1. In veel gevallen zijn de abonnees van de statuten verward als aandeelhouders en dat is een fout die vanaf het begin moet worden gecorrigeerd. De abonnees dragen normaal hun recht over om een ​​of meer aandelen van het bedrijf terug te kopen aan het bedrijf. Het bedrijf geeft later alle aandelen uit en wijst deze toe aan een of meer aandeelhouders.
2. De aandelen worden niet uitgegeven volgens de juiste procedures uiteengezet in de Wet. In dit geval moet de raad van bestuur een besluit nemen waarbij wordt overeengekomen om de aandelen uit te geven en over te gaan tot hun toewijzing.
3. Vergaderingen van de aandeelhouders worden geregistreerd in openbare registers van de onderneming zonder dat er aandeelhouders zijn.
4. Ontbreken van de bedrijfsboeken (notulen en deelregisters).
5. Ontbreken van ontslagbrieven van bestuurders en functionarissen.
In het verlengde van het bovenstaande is het erg belangrijk om de verkoper te laten instemmen met het volgende door middel van een verklaring in de vorm van een verklaring of door een clausule in te voeren in de belofte tot koopovereenkomst die alleen op hem van toepassing zou zijn:

• Dat het bedrijf geen gerechtelijke procedures in behandeling heeft.
• Dat het bedrijf geen contract is aangegaan dat de verkoop van het onroerend goed zou beperken.
• Dat de aandelen van het bedrijf niet zijn verpand.
• Dat de verkoper de rechtmatige eigenaar is van de aandelen waarvan de aandelen aan de houder zijn uitgegeven. In dit geval is een certificering van de bewaarder van de aandelen aan toonder vereist.
• Dat het (de) aandeelcertificaat (en) de enige is / zijn die bestaan.
• Dat de aandelen volledig zijn betaald en vrijgegeven.
• Dat het bedrijf geen schulden of verplichtingen van welke aard dan ook heeft.
• Dat het enige actief van het bedrijf het onderliggende eigendom is.
• Dat het bedrijf een goede reputatie heeft.
Eigendom.
Of de transactie nu gaat om de directe aankoop van een onroerend goed of zoals hierboven, de aankoop van de aandelen van het bedrijf dat het eigendom van het onroerend goed bezit, het is van het grootste belang om het volgende te verifiëren:
1. Heel belangrijk is om vast te stellen dat het pand geen pandrechten of lasten heeft.
2. dat het eigendom zich feitelijk op de op de kaarten aangegeven locatie bevindt en blauwdrukken verstrekt door zowel de verkoper als de administratie van het kadastrale register;
3. Dat de details van het onroerend goed die openbaar worden vastgelegd, zoals afmetingen, oppervlakte en andere, overeenkomen met die op kaarten en blauwdrukken die door de verkoper zijn verstrekt. Deze details moeten ook overeenkomen met die die zijn vastgelegd in het kadastrale register.

Cliënten en veel advocaten, moet ik zeggen, over het hoofd zien dit gedeelte, maar we hebben veel gevallen gezien waarbij een eigendom fysiek geen problemen lijkt te hebben, maar bij het controleren van de gegevens op kaarten in het kadastrale register tegen de gegevens van een vastgoedenquête uitgevoerd op het onroerend goed, controleren we of het pand overloopt naar het pand naast de deur of dat het kleiner of groter is, wat zeker de verkoopprijs van het onroerend goed beïnvloedt.
4. Dat de woning zelf een goede reputatie heeft als het gaat om belastingen en nutsvoorzieningen.
III. Belastingen.
Wanneer een woning in Panama wordt verkocht, leidt dit onmiddellijk tot een belasting die de overdrachtsbelasting wordt genoemd, die 2% is en betaalbaar is over de bijgewerkte kadastrale waarde van het onroerend goed, wat niet meer is dan de waarde die de overheid heeft geregistreerd. Deze belasting moet worden betaald vóór het sluiten en ondertekenen van de definitieve koopovereenkomst die later bij het register zal worden geregistreerd met het doel het eigendom over te dragen.
Met de wijzigingen aan ons belastingstelsel in 2005 werd een nieuwe belasting gecreëerd. Dit zou een voorschot op de inkomstenbelasting zijn, dat is 3%. De verkoper kan deze belasting als definitief beschouwen en kan verder om terugbetaling verzoeken indien deze belasting hoger is dan het belastingbedrag dat zou zijn betaald als een belasting van 10% op de meerwaarden wordt toegepast.
De bovenstaande belastingen zijn voor rekening van de verkoper.
Het onroerend goed moet ook een goede reputatie hebben met betrekking tot de onroerendgoedbelasting. Als er iets verschuldigd is, zal de overheid geen certificaat van goede reputatie afgeven en kan de overdracht niet worden vastgelegd.
In het geval van de verkoop van de aandelen zou de enige belasting die zou worden ingehouden de 10% inkomstenbelasting zijn over de winst die voortvloeit uit de verkoop van aandelen van een bedrijf. In dit geval is de koper verplicht om 5% van de verkoopprijs achter te houden en dit aan de overheid te melden binnen de komende 10 dagen na de transactie. Deze 5% wordt verdisconteerd van de prijs die aan de verkoper moet worden betaald en kan deze op zijn beurt verdisconteren door een krediet te geven aan de bovengenoemde belasting van 10%.
Zodra de bovenstaande maatregelen zijn afgerond, moet alles aanwezig zijn om de definitieve koopovereenkomst te ondertekenen, maar zorg er wel voor dat de partijen uiteindelijk het volgende naleven:
Verkoper:
• Dien het goedstaande certificaat van de woning in.
• Dien het goedstaande certificaat in bij de waterdienst.
• Dien het goedstaande certificaat in van de vereniging van de huiseigenaar als het een eigendom is dat onderhevig is aan het Horizontaal Eigendomstoezicht.
• Leg de goede reputatie van het bedrijf voor als het gaat om de aankoop van aandelen.

• Betalingsbewijs van de 2% overdrachtsbelasting en 3% inkomstenbelasting en de bijbehorende formulieren.
• Moet de eigenaar van het onroerend goed een bedrijf zijn, dan moet de verkoper ook een besluit van de raad van aandeelhouders van het bedrijf indienen dat toestemming geeft voor het aangaan van de transactie en het verkopen van het activum.
Koper:
• Verstrek de nodige documenten om hem of haar te identificeren of de juridische entiteit als het een zakelijke koper is.
• Betaal de prijs overeengekomen met de verkoper volgens de parameters uiteengezet in de belofte tot aankoop en verkoopovereenkomst.
• Als de koper van het onroerend goed een bedrijf is, moet de koper ook een besluit van de raad van aandeelhouders van het bedrijf indienen dat toestemming geeft voor het aangaan van de transactie en het kopen van het goed.
Door bovenstaande maatregelen te nemen, zorgt u ervoor dat de transactie tot een goed einde komt en u heeft zeker een tevreden klant die waarschijnlijk naar uw kantoor terugkeert voor meer advies en hulp bij toekomstige transacties.
De inhoud van dit artikel is bedoeld als een algemene leidraad voor het onderwerp. Er moet specialistisch advies worden ingewonnen over uw specifieke omstandigheden.

visas

Immigratie mogelijkheden 'Panama - Residency & Visa Het snelste land ter wereld om uw verblijfsvergunning te bekomen !