Panamá: Due Diligence en Transacciones Inmobiliarias

Panamá: Due Diligence en Transacciones Inmobiliarias en Panamá

La bonanza económica de los últimos años ha vuelto a poner a Panamá en el mapa, pero esta vez como destino para los inversionistas en el mercado inmobiliario. Individuos y empresas están buscando comprar un pedazo de esta pequeña nación para desarrollarlo o simplemente retirarse en él o tener un segundo hogar. La crisis global puede haber frenado las inversiones en el mercado inmobiliario en Panamá, pero no la han detenido. En este sentido, seguimos recibiendo inversionistas de otros países, como por ejemplo Venezuela y México, por lo que solo es importante estar preparados para brindarles el mejor asesoramiento posible.

Como asesores en una transacción inmobiliaria, ya sea un acuerdo de miles o en la cifra multimillonaria, debemos seguir varias medidas antes de considerar aconsejar al cliente que firme un acuerdo de promesa de compra o un acuerdo de compra final.

I. Legitimidad para vender.

Es importante verificar en el Registro Público que el vendedor, ya sea una persona física, un grupo de personas físicas o jurídicas, es/es el legítimo propietario del inmueble.

Cuando una persona o personas físicas son propietarias de un inmueble es importante verificar que sus datos sean correctos y que tengan capacidad jurídica para contraer obligaciones.

Cuando una empresa u otra forma de persona jurídica es el propietario de la propiedad, es importante no solo verificar que los detalles sean correctos, sino también que la empresa esté al día, en existencia y que la persona que representa a la empresa cumpla con la capacidad legal mencionada anteriormente.

II. Objeto de la transacción.

Una vez que se verifica la propiedad de la propiedad, la transacción puede continuar su curso y se debe realizar una mayor diligencia debida sobre la propiedad en sí cuando un individuo o grupo de individuos posee la misma. Discutiremos esta parte más adelante en esta sección.

Sin embargo, cuando la propiedad es propiedad de una persona jurídica, es importante discutir con el vendedor el objeto de la transacción, ya sean las acciones de la empresa o la propiedad subyacente.

Acciones.

Si el objeto de la venta son las acciones de la empresa, es importante revisar los documentos corporativos de la empresa ya que nuestra experiencia indica que en muchos casos los errores y la ausencia de documentos importantes retrasan el cierre de la transacción. Los más comunes son los siguientes:

  1. En muchas ocasiones los suscriptores de los estatutos se confunden como accionistas y tal es un error que debe corregirse desde el principio. Los suscriptores normalmente transfieren su derecho a adquirir una o más acciones de la compañía a la compañía. Posteriormente, la compañía emite todas las acciones y las asigna a uno o más accionistas.
  2. Las acciones no se emiten siguiendo los procedimientos correctos establecidos en la Ley. En este caso, el consejo de administración deberá emitir una resolución por la que se acuerde emitir las acciones y proceder a su asignación.
  3. Las reuniones de los accionistas se registran en los registros públicos de la empresa sin la existencia de accionistas.
  4. Ausencia de los libros corporativos (Actas y registros de acciones).
  5. Ausencia de cartas de renuncia de directores y funcionarios.

Además de lo anterior, es muy importante que el vendedor acepte garantizar lo siguiente por medio de una Declaración Jurada o ingresando una cláusula dentro del Acuerdo de Promesa de Compra que solo le sería aplicable:

  • Que la empresa no tiene ningún procedimiento judicial pendiente.
  • Que la empresa no ha celebrado ningún contrato que limite la venta de la propiedad.
  • Que las acciones de la empresa no han sido pignoradas.
  • Que el vendedor es el propietario legítimo de las acciones en las que las acciones han sido emitidas al portador. En este caso, se requiere tener una certificación del custodio de las acciones al portador.
  • Que el certificado o certificados de acciones son los únicos que existen.
  • Que las acciones han sido totalmente pagadas y liberadas.
  • Que la empresa no tenga deudas u obligaciones de ninguna naturaleza.
  • Que el único activo de la empresa es la propiedad subyacente.
  • Que la empresa está en buen estado.

Propiedad.

Ya sea que la transacción implique la compra directa de una propiedad o, como se mencionó anteriormente, la compra de las acciones de la compañía que realmente posee la propiedad, es de suma importancia determinar lo siguiente:

  1. Muy importante es asegurarse de que la propiedad no tenga ningún gravamen o gravamen.
  2. Que el inmueble se encuentra efectivamente en la ubicación indicada en los mapas y planos facilitados tanto por el vendedor como por las actas del Registro Catastral;
  3. Que los detalles sobre la propiedad que se registran públicamente, como medidas, superficie y otros corresponden a los de los mapas y planos proporcionados por el vendedor. Estos datos también deben coincidir con los registrados en el Registro Catastral.

Los clientes y muchos abogados, debo decir, pasan por alto esta parte, sin embargo, hemos visto muchos casos en los que una propiedad físicamente parece no tener ningún problema, pero al verificar los datos en los mapas en el Registro Catastral contra los datos de una Encuesta de propiedad realizada en la propiedad, nos aseguramos de que la propiedad se superpone a la propiedad de al lado o es más pequeña o más grande, lo que definitivamente afecta el precio de venta de la propiedad.

  1. Que la propiedad en sí está al día en lo que se refiere a impuestos y servicios públicos.

III. Impuestos.

Cuando una propiedad se vende en Panamá, inmediatamente se activa un impuesto llamado Impuesto de Transferencia de Propiedad, que es del 2% y paga sobre el Valor Catastral actualizado de la propiedad, que no es más que el valor que el gobierno ha registrado. Dicho impuesto debe pagarse antes del cierre y la firma del contrato de compraventa final que posteriormente se inscribirá en el registro con el fin de transferir la propiedad.

Con las modificaciones a nuestro sistema tributario en 2005, se creó un nuevo impuesto. Se trata de un anticipo del IRPF, que es del 3%. El vendedor puede considerar este impuesto como definitivo y puede solicitar además un reembolso si este impuesto excede la cantidad de impuesto que se habría pagado si se aplica un impuesto del 10% a las ganancias de capital.

Los impuestos anteriores son pagaderos por el vendedor.

La propiedad también debe estar al día con respecto a los impuestos a la propiedad. Si se debe a alguno, el gobierno no emitirá un certificado de buena reputación y la transferencia no podrá registrarse.

En el caso de la venta de las acciones el único impuesto que se activaría sería el impuesto sobre la renta del 10% sobre las ganancias que resulten de la venta de acciones de una empresa. En este caso, el comprador tiene la obligación de retener el 5% del precio de venta e informarlo al gobierno dentro de los próximos 10 días de la transacción. Este 5% se descuenta del precio a pagar al vendedor que a su vez puede descontarlo mediante un crédito al impuesto del 10% mencionado anteriormente.

Una vez que se finalicen las medidas anteriores, todo debe estar en su lugar para firmar el acuerdo de compra final, sin embargo, asegúrese de que las partes finalmente cumplan con lo siguiente:

Vendedor:

  • Presentar el certificado de buena reputación de la propiedad.
  • Presentar el certificado de buena reputación del servicio de agua.
  • Presentar el certificado de buena reputación de la comunidad de propietarios en caso de que se tratara de un inmueble sujeto al Régimen de Propiedad Horizontal.
  • Presentar la buena reputación de la empresa en caso de que se desa conte a la compra de acciones.
  • Recibo de pago del 2% de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y 3% de Impuesto sobre la Renta y los formularios correspondientes.
  • Si el propietario de la propiedad es una empresa, entonces el vendedor también debe presentar una Resolución de la Junta de Accionistas de la compañía que autoriza la celebración de la transacción y la venta del activo.

Comprador:

  • Proporcione los documentos necesarios para identificarlo a él o a la persona jurídica en caso de que sea un comprador corporativo.
  • Pagar el precio acordado con el Vendedor siguiendo los parámetros establecidos en el Acuerdo de Promesa de Compra y Venta.
  • Si el comprador de la propiedad es una empresa, entonces el comprador también debe presentar una Resolución de la Junta de Accionistas de la empresa que autoriza la realización de la transacción y la compra del activo.

Al tomar las medidas anteriores, uno se asegura de que la transacción llegue a un final feliz y con seguridad tendrá un cliente satisfecho que probablemente regresará a su oficina para obtener más asesoramiento y ayuda en futuras transacciones.

El contenido de este artículo está destinado a proporcionar una guía general sobre el tema. Se debe buscar asesoramiento especializado sobre sus circunstancias específicas.

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