TITRES DE PROPRIÉTÉ AU PANAMA

TITRES DE PROPRIÉTÉ AU PANAMA

Panama différentes propriétés et lois qui les réglementent.

Ci-dessous, nous couvrirons les différents types de propriété et les lois qui régissent l’activité immobilière.

Titres de propriété au Panama:

Les titres fonciers du Panama sont très similaires à ceux de la « pleine propriété » aux États-Unis.
Le Panama dispose d’un registre public très sophistiqué avec un département cadastral qui supervise l’enregistrement des titres de propriété dans les neuf provinces du pays. Le titre de propriété est le type préféré car il est facilement vérifiable dans le système de registre public, tout en offrant la plus grande sécurité des lois immobilières panaméennes, ainsi qu’un point de vue précis sur les investissements, puisque la propriété privée est garantie par la Constitution de la République du Panama.

Généralement, les banques accordent des prêts hypothécaires sur des biens titrés, enregistrant des privilèges ou des privilèges sur le titre en garantie du prêt. Les propriétés titrées sont généralement soumises à des paiements annuels d’impôt foncier lorsque la valeur enregistrée est supérieure à trente mille dollars américains (30 000 dollars américains).

L’achat d’une propriété titrée ou de navigation au Panama liée aux lois qui régissent ces transactions est très simple et nécessite généralement les procédures suivantes:

1. Contrat de promesse d’achat :

En règle générale, le paiement de la redevance initiale de la propriété est effectué au moment de la signature de la promesse du contrat d’achat et son but est de sécuriser la propriété et de prévoir suffisamment de temps pour effectuer la recherche du titre, ainsi que la coordination des mécanismes de paiement pour la clôture et la configuration d’une structure de propriété d’entreprise ou « holding » (le cas échéant). Ce contrat doit être enregistré dans le registre public du Panama pour s’assurer que la propriété ne peut pas être vendue à un tiers avant le moment de la clôture finale.

2. Recherche de titre :

Vous devez faire appel aux services d’un avocat compétent au Panama, spécialisé dans les procédures immobilières pour mener à bien l’enquête sur le titre de propriété, qui consiste en:

  • Vérification dans le registre public que le titre est au nom du vendeur et qu’il est exempt de charges, d’embargos ou d’autres problèmes qui pourraient affecter la libre disposition ou le transfert du titre.
  • Le certificat de cadastre doit être examiné et, dans certains cas, il est recommandé de faire effectuer une inspection physique par un spécialiste de l’arpentage qui vérifie de manière exhaustive tous les points de la propriété pour éviter de futurs conflits de limites et de limites avec les voisins.
  • Vérification des paiements des services publics (eau, assainissement, électricité, téléphone, etc.).

3. Contrat d’achat-vente :

Ce contrat doit être enregistré au bureau du registre public du Panama, et le solde final sera payé au vendeur, ou dans certains cas, si le chiffre de la société des garanties de fonds avait été contracté, le paiement sera effectué une fois que le transfert du titre de propriété a été effectué au nom de l’acheteur.

4. Transfert de propriété :

La propriété sera officiellement transférée à l’acheteur une fois le titre transféré au nom de l’acheteur, ce qui sera fait immédiatement après la signature du contrat d’achat-vente par chacune des parties et enregistré auprès du bureau du registre public du Panama. Dans certains cas, si le titre est au nom d’une société et que le vendeur accepte la vente des actions de la société, un seul transfert des actions sera effectué.

Possession de droits de propriété

La possession de droits de propriété est similaire aux droits d’occupation, comme c’était courant en Amérique du Nord il y a de nombreuses années et sont régis par un ensemble de lois différentes au Panama que celui des titres fonciers. Les droits de propriété sont délivrés par le Gouvernement panaméen sur les biens appartenant à l’État, qui sont occupés ou utilisés par une personne ou une organisation au fil du temps. Les droits de possession sont délivrés aux titulaires au moyen de simples documents de certification délivrés soit par le maire municipal, soit par une autre organisation gouvernementale, telle que l’Autorité nationale d’administration foncière (ANATI).

Les droits de possession ne sont pas applicables à la perception des impôts fonciers, cependant, les améliorations enregistrées apportées à la propriété, si elles pouvaient être soumises à l’application de la perception des impôts municipaux ou nationaux.

Veuillez noter que la plupart des propriétés avec des droits de possession pourraient devenir titrées par le biais d’une procédure d’achat de terres du gouvernement, cependant, la loi interdit l’attribution de titres de propriété avec des droits de possession dans certaines zones telles que les zones côtières et les parcs nationaux. Dans ces cas, et à titre d’alternative, le titulaire peut demander une concession administrative sur le terrain pour assurer l’utilisation spécifique du terrain.

Pour acquérir des droits de propriété, il est important de suivre ces étapes :

Contrat de promesse d’achat :

En général, un petit paiement sera effectué au moment de la signature de la promesse de contrat de paiement et son but est de garantir la propriété et de fournir suffisamment de temps pour la diligence raisonnable ainsi que de coordonner les mécanismes de paiement pour la clôture. Les contrats liés à l’achat de droits de possession ne peuvent pas être enregistrés dans le registre public, ils doivent donc simplement être authentifiés par un notaire public.

Diligence raisonnable:

Contrairement aux titres fonciers, qui sont beaucoup plus faciles à vérifier dans le registre public, la procédure de diligence raisonnable sur les droits de possession est beaucoup plus complexe, car il n’existe pas de base de données centralisée où tous les droits de propriété sont obtenus. Par conséquent, les acheteurs de droits de possession doivent faire preuve d’une prudence accrue au cours du processus de diligence raisonnable. En règle générale, la portée de la recherche qu’une personne peut effectuer sur le droit de possession sur un bien est la suivante :

a) Vérification de la certification du droit de possession :

La délivrance de la certification du droit de possession doit être validée auprès de l’autorité gouvernementale compétente et doit contenir: nom du possesseur, description complète du bien en termes d’emplacement, de surface, de limites, de limites et de voisins (nord, sud, est et ouest)

b) Vérification des plans :

Les plans doivent être estampillés et signés par un ingénieur agréé ou un spécialiste de l’arpentage, qui doit identifier le nom du titulaire, l’emplacement, ainsi que refléter les mêmes informations conformément aux dispositions du certificat de droit de possession.

c) Inspection :

C’est l’un des principaux éléments pour vérifier l’occupation du bien, sans opposition de tiers et de bonne foi. L’inspection physique doit être effectuée par votre arpenteur pour identifier et marquer les points de la propriété, ainsi que pour confirmer ces points avec les voisins, afin de s’assurer qu’il n’y a pas de conflits de frontières futurs avec vos voisins. De plus, les biens immobiliers au Panama doivent être entretenus et clôturés pour délimiter clairement les limites.

d) Permettre la vérification :

Dans certains cas, les acheteurs ont l’intention de construire un certain type de structures ou de projets sur la propriété soumise au droit de possession (par exemple, une marina, un port, un hôtel, une piste d’atterrissage, etc.), il est donc recommandé de vérifier dûment s’il existe une réglementation municipale ou nationale qui peut interdire de telles activités dans la région.

Contrat d’achat-vente :

Le solde final sera payé au moment de la signature du contrat d’achat-vente définitif ou, dans certains cas, si les services d’une société de conservation de fonds sont contractés, une fois que le certificat de droit de possession est transféré ou modifié au nom de l’acheteur. Les contrats liés à l’achat de droits de possession ne peuvent pas être enregistrés dans le registre public, par conséquent, ils doivent simplement être authentifiés devant un notaire public.

Transfert des certificats de possession :

Le droit de possession sur la propriété sera officiellement transféré à l’acheteur une fois que le certificat de droit de possession sera transféré en son nom, ce qui se produira immédiatement après la signature du contrat d’achat-vente par chacune des parties. Dans certains cas, lorsque les droits de propriété sont au nom d’une société et que le vendeur accepte de vendre les actions de la société, il n’y aura pas de transfert du certificat de droit de possession, mais seulement un transfert des actions de la société.

Concession immobilière

La concession de la propriété est très similaire à un bail foncier, comme c’est très courant au Mexique ou à Hawaï (par exemple). C’est un bien du gouvernement, par conséquent, l’État délivre une concession à un individu ou à une organisation dans un but spécifique, tel qu’un développement immobilier, un hôtel, une marina ou un autre projet.

Les concessions au Panama sont généralement émises pour une durée de 20 ans (en périodes renouvelables), cependant, certaines concessions sont émises pour une durée de 40 ans (renouvelable), dans certaines zones spécialement conçues, telles que la chaussée Amador, où il y a des projets commerciaux et des développements de condominiums qui sont actuellement vendus (Port de Naos, par exemple).

Les concessions immobilières sont généralement situées dans des zones côtières ou d’autres zones protégées par le Gouvernement, où la propriété n’est pas autorisée par la loi. Dans de nombreux cas, les développements immobiliers sur des propriétés en concession offrent des investissements en copropriété ou des accords de propriété fractionnée, ce qui est très courant au Mexique et dans d’autres zones côtières où des centres de villégiature sont développés dans le monde entier.

Contrairement aux droits de propriété, la concession d’une propriété est garantie par le gouvernement par le biais d’un accord contractuel spécifique, ce qui implique un risque très faible pour l’investisseur et généralement les compagnies d’assurance offrent des polices pour assurer les titres ou les garanties pour la tranquillité d’esprit de l’investisseur.

Assurance titres

Même si les lois panaméennes sont conçues pour protéger les investissements étrangers, vous devez toujours prendre des mesures de précaution pour sécuriser votre investissement. L’assurance titres est fortement recommandée pour toutes les transactions immobilières au Panama, et elle est facilement disponible auprès des plus grandes compagnies d’assurance internationales présentes au Panama. Les coûts des polices de titres sont minimes et la tranquillité d’esprit qu’elles procurent en paie les coûts.

Vous trouverez ci-dessous un tableau qui résume certains de ces droits :

Description Titre Droit de possession
Propriété Propriété privée *Le propriétaire est l’Etat, seule la possession est acquise.
Concession *Itinéraire administratif Vous pouvez protéger votre investissement
Inscription *Inspection-approbation du cadastre * Toute autorité gouvernementale dans la région peut certifier les droits de possession (cadastre, réforme agraire, maire / maire, chef de police / Corregidor).
Institution de l’État Enregistrement du titre dans le registre public *Enregistrement du transfert de titre
Exigences *Enregistrement du transfert de titre *Enregistrement du transfert des droits avec dépossession, maintien de la possession, bonne foi

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