Panama: Due Diligence dans les transactions immobilières

Panama: Due Diligence dans les transactions immobilières au Panama

La manne économique de ces dernières années a mis le Panama sur la carte une fois de plus, mais cette fois comme une destination pour les investisseurs sur le marché immobilier. Les particuliers et les entreprises cherchent tous à acheter un morceau de cette petite nation afin de le développer ou simplement d’y prendre leur retraite ou d’avoir une résidence secondaire. La crise mondiale a peut-être ralenti les investissements sur le marché immobilier au Panama, mais ne l’a pas arrêtée. En ce sens, nous continuons à recevoir des investisseurs d’autres pays, comme par exemple le Venezuela et le Mexique, il est donc important d’être prêt à leur fournir les meilleurs conseils possibles.

En tant que conseillers dans une transaction immobilière, qu’il s’agisse d’une transaction de plusieurs milliers ou de plusieurs millions de dollars, nous devons suivre plusieurs mesures avant d’envisager de conseiller au client de signer une promesse d’achat ou une convention d’achat finale.

I. Légitimité à vendre.

Il est important de vérifier au registre public que le vendeur, qu’il s’agisse d’un individu, d’un groupe de personnes physiques ou d’une personne morale, est / sont les propriétaires légitimes de la propriété.

Lorsqu’une ou plusieurs personnes sont propriétaires d’un bien, il est important de vérifier que leurs coordonnées sont correctes et qu’elles ont la capacité juridique de contracter des obligations.

Lorsqu’une société ou une autre forme d’entité juridique est le propriétaire de la propriété, il est important non seulement de vérifier que les détails sont corrects, mais également que la société est en règle, existe et que la personne représentant la société respecte la capacité juridique susmentionnée.

II. Objet de la transaction.

Une fois que la propriété de la propriété est vérifiée, la transaction peut se poursuivre et une diligence raisonnable supplémentaire doit être faite sur la propriété elle-même lorsqu’une personne ou un groupe d’individus en est propriétaire. Nous discuterons de cette partie plus loin dans cette section.

Cependant, lorsque la propriété appartient à une entité juridique, il est important de discuter avec le vendeur de l’objet de la transaction, qu’il s’agisse des actions de la société ou de la propriété sous-jacente.

Actions.

Si l’objet de la vente est les actions de la société, il est important d’examiner les documents de la société car notre expérience indique que dans de nombreux cas, les erreurs et l’absence de documents importants retardent la clôture de la transaction. Les plus courants sont les suivants :

  1. Dans de nombreuses occasions, les souscripteurs des statuts constitutifs sont confondus en tant qu’actionnaires et c’est une erreur qui doit être corrigée dès le départ. Les souscripteurs transfèrent normalement leur droit d’acquérir une ou plusieurs actions de la société à la société. La société émet ensuite toutes les actions et les attribue à un ou plusieurs actionnaires.
  2. Les actions ne sont pas émises selon les procédures correctes énoncées dans la loi. Dans ce cas, le conseil d’administration doit émettre une résolution par laquelle il est convenu d’émettre les actions et de procéder à leur attribution.
  3. Les assemblées des actionnaires sont inscrites dans les registres publics de la société sans l’existence d’actionnaires.
  4. Absence des livres corporatifs (procès-verbaux et registres d’actions).
  5. Absence de lettres de démission des administrateurs et des dirigeants.

En plus de ce qui précède, il est très important que le vendeur accepte de garantir ce qui suit au moyen d’une déclaration sous serment ou en inscrivant une clause dans le contrat de promesse d’achat qui ne lui serait applicable que:

  • Que la société n’a pas de procédure judiciaire en cours.
  • Que l’entreprise n’a conclu aucun contrat qui limiterait la vente de la propriété.
  • Que les actions de la société n’ont pas été mises en gage.
  • Que le vendeur est le propriétaire légitime des actions dont les actions ont été émises au porteur. Dans ce cas, il est nécessaire d’avoir une certification du dépositaire des actions au porteur.
  • Que le(s) certificat(s) d’actions est/sont le(s) seul(s) existant(s).
  • Que les actions ont été totalement payées et libérées.
  • Que la société n’a pas de dettes ou d’obligations de quelque nature que ce soit.
  • Que le seul actif de la société est la propriété sous-jacente.
  • Que l’entreprise est en règle.

Propriété.

Que la transaction implique l’achat direct d’une propriété ou comme ci-dessus, l’achat des actions de la société qui possède réellement la propriété, il est de la plus haute importance de vérifier ce qui suit:

  1. Il est très important de s’assurer que la propriété n’a pas de privilèges ou de charges.
  2. Que la propriété se trouve effectivement à l’emplacement indiqué sur les cartes et les plans fournis par le vendeur et les registres du registre cadastral;
  3. Que les détails sur la propriété qui sont enregistrés publiquement, tels que les mesures, la surface et autres correspondent à ceux sur les cartes et les plans fournis par le vendeur. Ces détails doivent également correspondre à ceux enregistrés au registre cadastral.

Les clients et de nombreux avocats, je dois dire, négligent cette partie, cependant, nous avons vu de nombreux cas où une propriété physiquement semble ne pas avoir de problèmes, mais lors de la vérification des données sur les cartes au registre cadastral par rapport aux données d’une enquête immobilière menée sur la propriété, nous vérifions que la propriété chevauche la propriété voisine ou qu’elle est plus petite ou plus grande, ce qui affecte très certainement le prix de vente de la propriété.

  1. Que la propriété elle-même est en règle en ce qui concerne les taxes et les services publics.

III. Impôts.

Lorsqu’une propriété est vendue au Panama, elle déclenche immédiatement une taxe appelée taxe de transfert de propriété, qui est de 2% et payable sur la valeur cadastrale mise à jour de la propriété, qui n’est pas plus que la valeur que le gouvernement a enregistrée. Cette taxe doit être payée avant la clôture et la signature du contrat d’achat final qui sera ensuite enregistré au registre aux fins du transfert de la propriété.

Avec les modifications apportées à notre régime fiscal en 2005, une nouvelle taxe a été créée. Il s’agirait d’un paiement anticipé sur l’impôt sur le revenu, qui est de 3%. Le vendeur peut considérer cette taxe comme définitive et peut demander un remboursement si cette taxe dépasse le montant de la taxe qui aurait été payée si l’on applique une taxe de 10% aux gains en capital.

Les taxes ci-dessus sont à la charge du vendeur.

La propriété doit également être en règle en ce qui concerne les taxes foncières. S’il y en a, le gouvernement ne délivrera pas de certificat de bonne réputation et le transfert ne pourra pas être enregistré.

Dans le cas de la vente des actions, le seul impôt qui serait déclenché serait l’impôt sur le revenu de 10% sur les bénéfices résultant de la vente d’actions d’une société. Dans ce cas, l’acheteur a l’obligation de retenir 5% du prix de vente et de le signaler au gouvernement dans les 10 prochains jours de la transaction. Ces 5% sont déduits du prix à payer au vendeur qui peut à son tour l’escompter par le biais d’un crédit à la taxe de 10% mentionnée ci-dessus.

Une fois que les mesures ci-dessus sont finalisées, tout devrait être en place pour signer le contrat d’achat final, cependant, assurez-vous que les parties se conforment enfin à ce qui suit:

Vendeur:

  • Soumettez le certificat de bonne réputation de la propriété.
  • Présentez le certificat de bonne réputation du service de l’eau.
  • Présentez le certificat de bonne réputation de l’association des propriétaires s’il s’agit d’une propriété assujettie au régime horizontal de la propriété.
  • Soumettre la bonne réputation de la société si c’est le cas de l’achat d’actions.
  • Reçu de paiement des 2% de droits de mutation et 3% d’impôt sur le revenu et des formulaires correspondants.
  • Si le propriétaire de la propriété est une société, le vendeur doit également soumettre une résolution du conseil des actionnaires de la société qui autorise la conclusion de la transaction et la vente de l’actif.

Acheteur:

  • Fournir les documents nécessaires pour l’identifier ou identifier l’entité juridique s’il s’agit d’une entreprise acheteuse.
  • Payer le prix convenu avec le Vendeur en suivant les paramètres énoncés dans la Promesse d’achat et le Contrat de vente.
  • Si l’acheteur de la propriété est une société, l’acheteur doit également soumettre une résolution du conseil des actionnaires de la société qui autorise la conclusion de la transaction et l’achat de l’actif.

En prenant les mesures ci-dessus, on s’assure que la transaction atteindra une fin heureuse et que vous aurez certainement un client satisfait qui retournera probablement à votre bureau pour plus de conseils et d’aide dans les transactions futures.

Le contenu de cet article est destiné à fournir un guide général sur le sujet. Des conseils de spécialistes devraient être recherchés sur votre situation spécifique.

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