Panama: Due Diligence bij vastgoedtransacties in Panama

De economische bonanza van de afgelopen jaren heeft Panama opnieuw op de kaart gezet, maar dit keer als bestemming voor beleggers in de vastgoedmarkt. Particulieren en bedrijven zijn allemaal op zoek naar een stukje van dit kleine land om het te ontwikkelen of gewoon met pensioen te gaan of een tweede huis te hebben. De wereldwijde crisis heeft de investeringen in de vastgoedmarkt in Panama misschien vertraagd, maar niet gestopt. In die zin blijven we investeerders uit andere landen ontvangen, zoals bijvoorbeeld Venezuela en Mexico, dus het is alleen belangrijk om bereid te zijn om hen het best mogelijke advies te geven.

Als adviseurs bij een vastgoedtransactie, of het nu gaat om een deal in de duizenden of in het miljoenencijfer, moeten we verschillende maatregelen volgen voordat we overwegen de klant te adviseren een koopbelofte of een definitieve koopovereenkomst te ondertekenen.

I. Legitimiteit om te verkopen.

Het is belangrijk om bij het openbaar register te verifiëren dat de verkoper, of het nu een individu, een groep individuen of rechtspersonen is, de rechtmatige eigenaren van het onroerend goed is / zijn.

Wanneer een persoon of personen eigenaar zijn van een onroerend goed, is het belangrijk om te controleren of hun gegevens correct zijn en of ze wettelijk bevoegd zijn om verplichtingen aan te gaan.

Wanneer een bedrijf of een andere vorm van rechtspersoon de eigenaar van het onroerend goed is, is het niet alleen belangrijk om te controleren of de gegevens correct zijn, maar ook dat het bedrijf een goede reputatie heeft, bestaat en dat de persoon die het bedrijf vertegenwoordigt voldoet aan de hierboven genoemde rechtsbevoegdheid.

II. Voorwerp van de Transactie.

Zodra het eigendom van het onroerend goed is geverifieerd, kan de transactie worden voortgezet en moet verdere due diligence worden uitgevoerd op het onroerend goed zelf wanneer een individu of een groep individuen hetzelfde bezit. We zullen dit deel verderop in deze sectie bespreken.

Wanneer het onroerend goed echter eigendom is van een rechtspersoon, is het belangrijk om met de verkoper het doel van de transactie te bespreken, of het nu de aandelen van het bedrijf of het onderliggende eigendom zijn.

Aandelen.

Als het doel van de verkoop de aandelen van het bedrijf zijn, is het belangrijk om de bedrijfsdocumenten van het bedrijf te bekijken, omdat onze ervaring aangeeft dat in veel gevallen fouten en afwezigheid van belangrijke documenten de afronding van de transactie vertragen. De meest voorkomende zijn de volgende:

1. In veel gevallen worden de abonnees van de statuten verward als aandeelhouders en dat is een fout die vanaf het begin moet worden gecorrigeerd. De inschrijvers dragen hun recht om een of meer aandelen van de vennootschap te verwerven normaal gesproken terug aan de vennootschap. Het bedrijf geeft later alle aandelen uit en wijst ze toe aan een of meer aandeelhouders.
2. De aandelen worden niet uitgegeven volgens de juiste procedures die in de wet zijn uiteengezet. In dit geval moet de raad van bestuur een besluit nemen waarbij wordt overeengekomen om de aandelen uit te geven en over te gaan tot hun toewijzing.
3. Vergaderingen van de aandeelhouders worden vastgelegd in openbare registers van de onderneming zonder het bestaan van aandeelhouders.
4. Afwezigheid van de ondernemingsboeken (notulen en aandelenregisters).
5. Afwezigheid van ontslagbrieven van directeuren en functionarissen.

In het kader van het bovenstaande is het van groot belang dat de verkoper ermee instemt om het volgende te garanderen door middel van een beëdigde verklaring of door het invoeren van een clausule in de Koopbelofteovereenkomst die alleen op hem van toepassing zou zijn:

• Dat het bedrijf geen lopende gerechtelijke procedures heeft.
• Dat het bedrijf geen contract is aangegaan dat de verkoop van het onroerend goed zou beperken.
• Dat de aandelen van het bedrijf niet zijn verpand.
• Dat de verkoper de rechtmatige eigenaar is van de aandelen waarvan de aandelen aan toonder zijn uitgegeven. In dit geval is het hebben van een certificering van de bewaarder van de aandelen aan toonder vereist.
• Dat het (de) aandelencertificaat(en) de enige(n) is/zijn die bestaan.
• Dat de aandelen volledig zijn betaald en bevrijd.
• Dat het bedrijf geen schulden of verplichtingen van welke aard dan ook heeft.
• Dat het enige actief van het bedrijf het onderliggende eigendom is.
• Dat het bedrijf een goede reputatie heeft.

Eigenschap.

Of de transactie nu de directe aankoop van een onroerend goed omvat of zoals hierboven, de aankoop van de aandelen van het bedrijf dat het onroerend goed daadwerkelijk bezit, het is van het grootste belang om het volgende vast te stellen:

1. Heel belangrijk is om vast te stellen dat het onroerend goed geen pandrechten of lasten heeft.
2. Dat de woning zich daadwerkelijk bevindt op de locatie die is aangegeven op de kaarten en blauwdrukken die door zowel de verkoper als de administratie van het Kadastraal Register zijn verstrekt;
3. Dat de details over het onroerend goed die openbaar worden vastgelegd, zoals afmetingen, oppervlak en andere, overeenkomen met die op kaarten en blauwdrukken die door de verkoper zijn verstrekt. Deze gegevens moeten ook overeenkomen met die welke zijn geregistreerd in het kadastrale register.

Klanten en veel advocaten, moet ik zeggen, zien dit deel over het hoofd, maar we hebben veel gevallen gezien waarin een woning fysiek geen problemen lijkt te hebben, maar bij het controleren van de gegevens op kaarten bij het kadastrale register tegen de gegevens over een eigendomsonderzoek dat op het onroerend goed is uitgevoerd, stellen we vast dat het onroerend goed overlapt met het pand naast de deur of het is kleiner of groter, wat zeker van invloed is op de verkoopprijs van het onroerend goed.

4. Dat het onroerend goed zelf een goede reputatie heeft als het gaat om belastingen en nutsvoorzieningen.

III. Belastingen.

Wanneer een woning in Panama wordt verkocht, wordt onmiddellijk een belasting geactiveerd die de overdrachtsbelasting wordt genoemd, die 2% bedraagt en moet worden betaald over de bijgewerkte kadastrale waarde van het onroerend goed, die niet meer is dan de waarde die de overheid heeft geregistreerd. Dergelijke belasting moet worden betaald vóór het sluiten en ondertekenen van de definitieve koopovereenkomst die daarna in het register zal worden geregistreerd met het oog op de overdracht van de eigendom.

Met de wijzigingen in ons belastingstelsel in 2005 is er een nieuwe belasting in het leven geroepen. Dit zou een voorschot op de inkomstenbelasting zijn, dat is van 3%. De verkoper kan deze belasting als definitief beschouwen en kan verder een terugbetaling aanvragen als deze belasting hoger is dan het bedrag aan belasting dat zou zijn betaald als men een belasting van 10% toepast op de meerwaarden.

De bovenstaande belastingen zijn voor rekening van de verkoper.

Het onroerend goed moet ook een goede reputatie hebben met betrekking tot de onroerendgoedbelasting. Als die verschuldigd zijn, zal de overheid geen certificaat van goede reputatie afgeven en kan de overdracht niet worden geregistreerd.

In het geval van de verkoop van de aandelen zou de enige belasting die zou worden geactiveerd de 10% inkomstenbelasting zijn over de winst die voortvloeit uit de verkoop van aandelen van een bedrijf. In dit geval heeft de koper de verplichting om 5% van de verkoopprijs in te houden en dit binnen de volgende 10 dagen na de transactie aan de overheid te melden. Deze 5% wordt verdisconteerd van de prijs die moet worden betaald aan de verkoper die het op zijn beurt kan verdisconteren door middel van een tegoed op de hierboven genoemde 10% belasting.

Zodra de bovenstaande maatregelen zijn afgerond, moet alles aanwezig zijn om de definitieve koopovereenkomst te ondertekenen, maar zorg ervoor dat de partijen uiteindelijk voldoen aan het volgende:

Verkoper:

• Dien het certificaat van goede reputatie van het onroerend goed in.
• Dien het certificaat van goede reputatie van de waterdienst in.
• Dien het certificaat van goede reputatie van de vereniging van huiseigenaren in als het een woning is die onder het horizontale eigendomsregime valt.
• Dien de goede reputatie van het bedrijf in als het gaat om de aankoop van aandelen.
• Betalingsbewijs van de 2% overdrachtsbelasting en 3% inkomstenbelasting en de bijbehorende formulieren.
• Als de eigenaar van het onroerend goed een bedrijf is, moet de verkoper ook een resolutie indienen van de raad van aandeelhouders van het bedrijf dat toestemming geeft voor het aangaan van de transactie en de verkoop van het actief.

Koper:

• Verstrek de nodige documenten om hem / haar of de rechtspersoon te identificeren als het een zakelijke koper is.
• Betaal de met de Verkoper overeengekomen prijs volgens de parameters die zijn uiteengezet in de Koop- en Verkoopovereenkomst.
• Als de koper van het onroerend goed een bedrijf is, moet de koper ook een besluit indienen van de raad van aandeelhouders van het bedrijf dat toestemming geeft voor het aangaan van de transactie en het kopen van het actief.

Door de bovenstaande maatregelen te nemen, zorgt men ervoor dat de transactie een happy end zal bereiken en dat u zeker een tevreden klant zult hebben die hoogstwaarschijnlijk naar uw kantoor zal terugkeren voor meer advies en hulp bij toekomstige transacties.

De inhoud van dit artikel is bedoeld als een algemene leidraad voor het onderwerp. Er moet specialistisch advies worden ingewonnen over uw specifieke omstandigheden.