VASTGOED ADVOCAAT

Onroerend goed recht panama, Onroerend goed is een van de meest dynamische gebieden van Panama's economie.verkoop transacties in de onroerend goed markt
Panama: Hoe hoog zijn de kosten van makelaars en advocaten in Panama? Hoe zit het met andere aankoopkosten van onroerend goed?

TRANSACTIEKOSTEN

Wie betaalt? Juridische kosten2.00% koperRegistratiekosten0.30% koperOverdrachtsbelasting2% verkoperKosten van de makelaar3,00% - 5,00% VerkoperKosten betaald door koper2,30% Kosten betaald door verkoper5,00% - 7,00% RETOURTRANSACTIEKOSTEN7,30% - 9,30%

Hoe moeilijk is het aankoopproces van onroerend goed in Panama?

Er zijn geen beperkingen op het eigendom van onroerend goed door buitenlanders, behalve dat artikel 121 van de Panamese belastingwet zegt dat buitenlandse personen, of Panamese bedrijven met buitenlands eigendom, geen onroerend goed kunnen kopen dat zich op minder dan tien kilometer van de grenzen bevindt, noch op eilanden onder de jurisdictie van Panama. Buitenlanders kunnen zich zonder beperkingen bezighouden met handel of industrie.

Panama moedigt buitenlandse investeringen op lange termijn aan en biedt een stimuleringsprogramma voor gepensioneerden, het Pensionado-programma, dat niet noodzakelijkerwijs leeftijdsgebonden is en waarvan de voordelen aanzienlijk zijn, zoals belastingvrijstellingen en grote kortingen op nutsvoorzieningen en basisdiensten.

Er wordt geadviseerd dat een goede manier om alle rechten als buitenlander te beschermen om onroerend goed te houden, is door de oprichting van een Panamese Corporation. Dit beschermt u tegen lichtzinnige juridische procedures of inbeslagname van activa in uw eigen land en heeft ook voordelen onder de Panamese wetgeving. Grondwettelijk gezien kan de overheid geen beslag leggen op privé-eigendom tenzij het een procedure volgt die vergelijkbaar is met eminent domein in de VS. De eigenaar ontvangt reële marktwaarde voor grond en verbeteringen.

De twee meest voorkomende alternatieven die door buitenlanders worden gebruikt, zijn (1) om ervoor te zorgen dat het gekochte onroerend goed al een titel heeft en (2) om een "bezitsrecht" te kopen.

1. Eigenschappen met titel

Het openbaar register (Registro Publico) houdt een register bij van alle eigendommen met de titel in alle negen provincies van Panama. Informatie over getitelde eigenschappen is direct beschikbaar via het openbaar register en daarom is het vrij eenvoudig om een voorlopige due diligence uit te voeren.

De volgende zijn de stappen die nodig zijn om met succes een onroerend goed met een titel te kopen:

  1. Voer een volledige due diligence van het onroerend goed uit, inclusief een volledig titelonderzoek, beoordeling van kadastrale kaarten, verificatie van de fiscale goede reputatie van het land, verificatie van een goede reputatie op energierekeningen (water en riolering, elektriciteit, telefoon, enz.) evenals verificatie van andere speciale kenmerken, beperkingen of lasten over het onroerend goed.
  2. Ga een koopbelofteovereenkomst aan om het onroerend goed te beveiligen, waardoor de koper de tijd krijgt om de due diligence goed uit te voeren en financiering te verkrijgen. Deze overeenkomst moet worden vastgelegd in het openbaar register om derden te kunnen treffen.
  3. Wanneer due diligence is voltooid, gaat u een koop- en verkoopovereenkomst aan. Het is belangrijk om een vrijwaringsclausule op te nemen in geval van verborgen gebreken van het onroerend goed.
  4. De eigendom wordt bevestigd zodra de openbare akte met een aantekening met betrekking tot de verandering van eigenaar is geregistreerd bij het openbaar register.
  5. Over het algemeen wordt de betaling niet aan de verkoper geleverd, totdat de eigendomsoverdracht is geregistreerd. Maar in sommige andere gevallen komen de partijen overeen om een escrow-agent (advocaat of bankier) aan te stellen om de fondsen te ontvangen onder een escrow-overeenkomst, waarin staat dat de betaling onmiddellijk zal worden gedaan na presentatie van de akte van eigendomsoverdracht van het onroerend goed, naar behoren geregistreerd bij het openbaar register.

2. Eigendomsrechten Eigendommen
(Derecho Possessorio)

Niet alle eigendommen in Panama zijn onderworpen aan registratie in het openbaar register. Veel eigendommen aan het strand, eilanden en onroerend goed in speciale toeristische zones zoals Bocas del Toro en Portobelo zijn eigendom van en worden beheerd door de nationale of lokale gemeentelijke overheden, en alleen "bezitsrechten" worden verleend over deze gronden voor een bepaalde periode.

Personen die geïnteresseerd zijn in investeringen in projecten in deze gebieden waarvoor beperkingen gelden, moeten er zeer voorzichtig mee zijn dat de toekenning van het "bezitsrecht" of "beperkte eigendom" wordt verleend door de relevante nationale of lokale gemeentelijke overheidsinstanties. Het is belangrijk om het volgende te controleren:

  1. Dat de gunning van het stuk grond door de juiste instanties is afgegeven.
  2. Dat de prijs een volledige beschrijving bevat, inclusief grenzen, grenzen, lasten en andere belangrijke details van het land. Er had een volledige blauwdruk getekend en goedgekeurd moeten worden.
  3. Dat de door de koper te ondernemen activiteit is toegestaan, dat wil zeggen dat de te maken constructie of gebouw aanvaardbaar is voor de nationale of lokale overheid.
  4. Dat de gunning uitgebreid is voor een periode die geschikt is voor de koper.

Vanwege het gebrek aan uniformiteit met betrekking tot de verlenende entiteit voor "bezitsrechten", is het van het grootste belang om elke aankoop afzonderlijk te beoordelen en aanbevelingen te doen, vooral voor elke grondoptie. De duur van het transactieproces voor de overdracht van bezitsrechten varieert en kan tot 6 maanden duren.

Derecho Possessorio kan verwijzen naar twee situaties:

  1. Overheidsgrond bezet door boeren. Na een lange tijd kan de bewoner het bezette stuk land claimen en officieel het "gebruiksrecht" verkrijgen voor onbepaalde tijd (het is bekend dat het van de ene generatie op de andere overgaat.) Dit recht kan worden verkocht.
  2. Ongebruikte braakliggende privégrond bezet en bewerkt door derden voor een langere periode (ten minste 5 jaar), die kan worden opgeëist door de mensen die de grond hebben bewerkt. Het opzetten van de Derecho Possessario is een juridisch proces, dat onderzoeken en getuigen vereist. Omgekeerd moeten eigenaren periodiek uitgestrekte stukken land inspecteren, of ze bevolken met levende dieren of gebouwen, om bewijs van gebruik vast te stellen en claims tegen de eigenaar te ontmoedigen.

Een belangrijk verschil tussen het bezitten van een eigendomseigendom en een recht op bezit is dat een eigendom met een titel kan worden gehypothekeerd, terwijl bezitsrechten dat niet kunnen.

Wees voorzichtig in de omgang met Panamese makelaars. Van sommige makelaars is bekend dat ze 100% meer vragen voor een woning, zonder dat de eigenaar het weet. Vervolgens steken ze de opslag in eigen zak, plus hun commissie. Bij het kopen van onroerend goed via een makelaar, is het raadzaam om met de eigenaar van het onroerend goed te praten. Als de makelaar dit weigert, loop dan het beste weg van de deal.

Het hele proces van het registreren van een woning kan ongeveer 22 dagen duren om te voltooien.

Tabel transactiekosten
De transactiekosten heen en terug omvatten alle kosten van het kopen en vervolgens doorverkopen van een woning - advocatenhonoraria, notariskosten, registratiekosten, belastingen, makelaarskosten, enz. Overdrachtsbelasting wordt geheven tegen een vast tarief van 2%. De belastinggrondslag is de verkoopprijs van het onroerend goed of de kadastrale waarde van het onroerend goed, afhankelijk van wat het hoogste is.

Overdrachtsbelasting wordt vanaf 2020 progressief geheven bij de eerste verkoop van woningen.

OVERDRACHTSBELASTING

TAAXABLE INKOMEN, US$ BELASTINGTARIEF
Tot US$ 35.000 0.50%
US$ 35.000 - US $ 80.000 1,50% op band meer dan US $ 35.000
Meer dan US$ 80.000 2,50% op alle waarde van meer dan US $ 80.000

Overdrachtsbelasting wordt geheven tegen een vast tarief van 4,50% voor utiliteitsbouw.

 

Huurprijzen: Kunnen verhuurder en huurder vrijelijk huurprijzen overeenkomen in Panama?

Huurprijzen kunnen vrij worden overeengekomen tussen verhuurder en huurder.

Over het algemeen kunnen huurovereenkomsten vrijelijk verhogingen van de huur om de bepaalde jaren opnemen, zoals overeengekomen tussen de partijen. Niettemin kunnen huurprijzen gelijk aan of lager dan US $ 150 per maand, die worden gereguleerd door wet nr. 93 van 4 oktober 1973, alleen worden verhoogd met voorafgaande schriftelijke toestemming van het ministerie van Volkshuisvesting, dat zijn goedkeuring zal geven afhankelijk van de eerlijkheid van de bedragen die aan de huurder in rekening worden gebracht en de redelijkheid van het rendement op de investering van de verhuurder.

Borgen

Een waarborgsom gelijk aan één maand huur dient door de huurder via de verhuurder te worden overgemaakt aan het ministerie van Volkshuisvesting. Deze wordt aan de huurder teruggegeven zodra de huurovereenkomst is beëindigd, tenzij er namens de eigenaar een vordering is voor enig door de huurder verschuldigd bedrag, of voor eventuele schade veroorzaakt door de huurder aan de woning.

Welke rechten hebben verhuurders en huurders in Panama, met name wat betreft de duur van het contract en de uitzetting?

Over het algemeen zijn er geen beperkingen of restricties met betrekking tot de duur van een huurovereenkomst. De partijen kunnen vrijelijk overeenkomen over de duur van het leasecontract, evenals de verlengingsperiode, tenzij de huurbetalingen gelijk zijn aan of lager zijn dan US $ 150 per maand.

De huurder is echter niet gebonden aan de overeenkomst over de duur van een huurovereenkomst, maar kan het contract op elk moment opzeggen, met een opzegtermijn van dertig kalenderdagen aan de verhuurder.

In de bij wet 93 van 1973 geregelde overeenkomsten moet de looptijd ten minste drie jaar bedragen. Daarnaast heeft de huurder het recht om de huurovereenkomst voor dezelfde tijd te laten verlengen als bij de beëindiging van het contract, als de huurder up-to-date is in alle huurbetalingen.

Hoe effectief is de
Panamese rechtssysteem? De uitzettingsprocedure voor de huurovereenkomsten die niet onder wet 93 van 1973 vallen, moet worden ingediend bij de gemeentelijke of circuitrechtbanken van de Panamese rechterlijke macht. De tenuitvoerlegging van het bevel wordt uitgevoerd door de Corregidor, de hoogste autoriteit van de gemeente waar de huurder woont. Uitzettingsprocedures voor die huurovereenkomsten die worden geregeld door wet 93 van 1973 worden ingediend bij de Huisvestingscommissie van het ministerie van Housing.In algemene voorwaarden werken de gerechtelijke systemen, hoewel de caseload aanzienlijk is en het enkele maanden kan duren om de uitzettingen af te ronden. Uitvoerende procedures voor het innen van betalingen vallen ook onder de jurisdictie van de gemeentelijke of circuit burgerlijke rechtbanken van de rechterlijke macht.WetgevingDe algemene bepalingen van het Burgerlijk Wetboek van 1917 regelen de verhuur van stedelijk en landelijk onroerend goed, volgens de bepalingen van het Spaanse Burgerlijk Wetboek.De verhuur van stedelijk onroerend goed wordt bovendien geregeld door wet nr. 93 van 1973. De verhuur van particulier onroerend goed om te worden gebruikt als woning, commerciële instellingen, professioneel gebruik, industrieel en educatief, zal afhangen van een privéovereenkomst tussen de partijen en zal worden geregeld door de Panamese wet op het burgerlijk wetboek nr. 93 van 1973 regelt ook onderhuur en de verhuur van kamers en gemeubileerde appartementen. De volgende huurovereenkomsten zijn onderworpen aan de bepalingen van wet nr. 93 van 1973:

  • Huurcontracten van onroerend goed dat als woning kan worden gebruikt met een maandelijkse huur van US $ 150,00 of minder.
  • Huurcontracten van vakantiewoningen als de looptijd langer is dan zes maanden.

De volgende huurovereenkomsten zijn gedeeltelijk onderworpen aan de bepalingen van wet nr. 93 van 1973 (de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek en het Gerechtelijk Wetboek zijn ook van toepassing):

  • Huurovereenkomsten van gemeubileerde kamers in privé-eigendommen die bestemd zijn voor deze activiteit op permanente of incidentele basis.
  • Huurovereenkomsten van particuliere eigendommen die als woning worden gebruikt, aangegaan per 7 januari 1995.
  • Verhuur van privé-eigendommen voor gebruik als commerciële instellingen, professioneel gebruik, industriële of educatieve activiteiten.
  • Huurcontracten van privé-eigendommen om te worden gebruikt als woning met een maandelijkse huur van meer dan US $ 150,00.

De volgende huurovereenkomsten zijn uitgesloten van de toepassing van de bepalingen van wet nr. 93 van 1973:

  • Huurcontracten van landelijke panden.
  • Huurcontracten van panden terug uit de voormalige Kanaalzone.
  • Huurcontracten van panden die per dag worden verhuurd (hotels, motel, pensions en herbergen).
  • Huurcontracten van vakantie-eigendommen als de looptijd en de verlengingen ervan niet langer zijn dan zes maanden.
  • Huurovereenkomsten van onroerend goed waarbij de natie en de gemeenten partij zijn (als deze entiteiten verhuurders zijn, kunnen de ontruimingsbepalingen van wet nr. 93 worden toegepast).

Korte geschiedenis: Recente veranderingen in het Panamese huisbaas- en pachtrechtVan 1917 tot het begin van het decennium van 1970 waren wetten met betrekking tot huurcontracten verspreid en zonder praktische impact omdat ze meestal niet werden gehandhaafd. In 1944 werd de Urbanization and Rehabilitation Bank (URB) opgericht als een entiteit om te proberen het stedelijke huurprobleem op te lossen. In 1953 werd het Economic Fostering Institute opgericht en werd de URB onderdeel van deze entiteit. In 1958 werd het Urban Housing Institute (IVU) opgericht en uiteindelijk werd in 1973 het Ministerie van Volkshuisvesting opgericht. Wet 93 van 1973 werd uitgevaardigd als een integrale oplossing voor een voorheen versnipperde en anarchistische regulering van een zeer complexe situatie. In de afgelopen decennia sinds de inwerkingtreding van wet nr. 93 van 1973 zijn er geen substantiële veranderingen geweest in het regime van verhuurder-huurders, maar het ministerie van Volkshuisvesting heeft voorschriften uitgevaardigd over kwesties zoals aanbetalingen, betaling van waterdiensten, verhoging van huurbetalingen, uitzettingsprocedures, onder andere, die allemaal bepalingen zijn van wet nr. 94.MarktpraktijkReal makelaars treden op als tussenpersoon tussen verhuurders en huurders. Leaseduur is meestal 3, 5, 10, 15 of 20 jaar. De huurder heeft het recht om de huurovereenkomst te beëindigen met overeengekomen boetes. De huurprijs wordt meestal jaarlijks geïndexeerd tot een afgesproken tarief van 3% - 5% per jaar. Huurwaarborg is meestal 2 - 3 maanden met 1 maand borg aan het ministerie van huisvesting en 1 - 2 maanden voor de verhuurder. De huur is maandelijks vooraf te betalen. Er zijn ongeveer 2.000 makelaars in onroerend goed die werken voor ongeveer 230 bedrijven in de Republiek Panama. In juli 1999 werd een licentiewet aangenomen. De meeste vastgoedbedrijven bieden volledige diensten, zoals verkoop, leasing, beheer en waarderingen. De commissiestructuur varieert van 3% tot 6%, afhankelijk van de vraag of de verkoper zich verbindt tot een aanzienlijk advertentiebudget. Commissie wordt meestal betaald door de verkoper en is op 5%Welke successiewetten zijn van toepassing in Panama ?
De erfenis wordt geregeld door het hoofdverblijf van de overledene. Het belangrijkste recht dat van toepassing is op erfeniskwesties in Panama is het Burgerlijk Wetboek, derde boek, titels I tot en met V, artikelen 628 tot en met 938. Dit geldt voor iedereen die onroerend goed in Panama bezit, zowel staatsburgers als buitenlanders, ongeacht de religie, nationaliteit of woonplaats van de overledene. Volgens het Burgerlijk Wetboek is het recht dat van toepassing is op erfrechtelijke kwesties dat van de hoofd- en permanente verblijfplaats van de overledene, d.w.z. waar een persoon woont, zijn vaste bedrijf / werkplek heeft en waar zijn familie woont. De woonplaats verandert niet, tenzij de persoon de wijziging voor een overheidsinstantie verklaart. De burgerlijke rechter houdt zich bezig met erfrechtelijke kwesties. Afhankelijk van het bedrag van het landgoed, kan het worden erkend door een gemeentelijke civiele rechtbank (tot US $ 4.999), of door een circuit civiele rechtbank (vanaf US $ 5.000). Erfeniszaken duren meestal 8 tot 12 maanden, zonder dat er extra tijd nodig is voor het eigendom van een niet-ingezeten buitenlander. Geen legitieme portie in PanamaIn Panama is er geen legitieme portie. De erflater kan al zijn bezittingen vrijelijk in zijn testament achterlaten, naar eigen keuze. Bij gebreke van een testament is de verdeling van de nalatenschap bij wet vastgelegd. De langstlevende echtgenoot erft hetzelfde aandeel als de kinderen van de overledene. Bij afwezigheid van kinderen erft de langstlevende echtgenoot hetzelfde percentage als de ouders van de overledene. Het is raadzaam om een lokaal testament te bemannenHet is normaal in Panama om formeel een testament te maken, maar de laatste tijd gebruiken steeds meer mensen particuliere belangenstichtingen om hun vermogen te beschermen en ervoor te zorgen dat erfgenamen ze ontvangen na het overlijden van de oprichter. Particuliere belangenstichtingen worden opgericht voor de bescherming van activa. Ze hebben geen aandeelhouders en de oprichter verwerft dergelijke rechten niet in verband met de activa. De goederen van de stichting kunnen niet in beslag worden genomen, in beslag worden genomen of worden onderworpen aan enige actie of preventieve maatregelen; ze zijn niet onderworpen aan belastingen, bijdragen, tarieven, lasten of eerbetoon van welke aard dan ook, behalve voor de betaling van de jaarlijkse belastingvergoeding. Indien het toepasselijke recht in de woonplaats van de oprichter zich niet verzet tegen de stichting, dan kan de stichting of een van de door de oprichter verrichte handelingen niet worden herroepen. Het is raadzaam voor een buitenlander die onroerend goed in Panama bezit om een lokaal testament te maken om de kosten te verlagen, omdat erfenisprocedures in Panama worden behandeld en documenten moeten worden ingediend. Als een testament in het buitenland wordt gemaakt, moet het worden geauthenticeerd, gelegaliseerd en vertaald voor indiening in Panama, waardoor de kosten toenemen. Onroerend goed kan worden geschonken tijdens het leven van de eigenaarEigendom in Panama kan vrijelijk door de eigenaar aan iedereen worden gegeven voorafgaand aan zijn / haar overlijden, maar onroerend goed dat is gehypothekeerd ten gunste van een bank of entiteit kan niet worden geschonken. Volgens het familiewetboek kan een dergelijke schenking na het overlijden, alleen door de echtgenoot, worden aangevochten om goederen terug te vorderen die door zijn echtgenoot aan een derde zijn gegeven. Zo'n actie is over vier jaar verjaard. De manier om een dergelijke uitdaging te voorkomen, is door toestemming van de echtgenoot te verkrijgen bij het geven van het onroerend goed, zodat de schenking later niet wordt aangevochten. De rechtbanken kijken naar de eigendomsakte om het eigendom te bepalenEigendom van onroerend goed onder Panamese wetgeving is gebaseerd op de eigendomsakte. Rechtbanken kijken naar de eigendomsakte en het testament, of de wettelijke regels van erfopvolging, om onroerend goed te verdelen. Het bepalen van de eigendom van goederen tussen echtgenoten vóór het overlijden is dus geen probleem. Als onroerend goed, of een deel ervan, bij overlijden overgaat naar een kind of kinderen die minderjarig zijn, of naar anderen die niet wettelijk meerderjarig zijn, kan in het testament een voogd worden aangesteld. Het familiewetboek stelt ouderlijke rechten vast op grond waarvan ouders de primaire voogden van hun kind zijn; elke andere persoon kan echter in het testament als voogden worden aangewezen.

ONTRUIMING WEGENS NIET-BETALING VAN HUUR

Duur tot voltooiing van de betekening van het proces 30
Duur van het onderzoek 60
Duur van de tenuitvoerlegging 30
Totaal aantal dagen om huurder uit te zetten 120

INNING VAN VERSCHULDIGDE HUUR

Duur tot voltooiing van de betekening van het proces 30
Duur van de procedure 180
Duur van de tenuitvoerlegging 30
Totaal aantal dagen om onbetaalde huur te innen 120
error: Content is protected !!