Guide de l’investissement immobilier au Panama L’IMMIGRATION AU PANAMA

Guide de l’investissement immobilier au Panama

Guide de l'investissement immobilier au Panama

 

Le marché immobilier panaméen a connu une croissance au cours des dix dernières années, en partie à cause de l'augmentation de la promotion du Panama comme destination de tourisme et de retraite. Chaque jour, l'horizon de Panama City rayonne avec des grues de construction pour les bâtiments de grande hauteur, comprenant à la fois des propriétés commerciales et résidentielles. Au cours des dernières années, les zones côtières du Pacifique sont également développées et commercialisées en tant que résidences secondaires pour les résidents et les investissements pour les investisseurs étrangers.
Panama est un pays avec une population de 3,7 millions divisé en dix provinces, dont chacune est divisée en districts et corregimientos. De plus, il y a cinq comarcas, ou zones indigènes spéciales, pour les tribus aborigènes du Panama. Les principales villes sont Panama City, la capitale située dans la province de Panama, où se déroulent la plupart des activités commerciales du pays, Colon City située dans la province de Colon, qui abrite la zone franche de Colon, et David, capitale de la province de Chiriqui, où une partie importante des activités agricoles, bovines et agricoles du pays est réalisée.
• Le Panama possède la deuxième économie la plus importante et la plus dynamique d'Amérique centrale, et la plus grande consommation par habitant en Amérique centrale. Les recettes provenant des péages du canal de Panama continuent d'être une partie importante du PIB du Panama, bien que le commerce, la banque, les services financiers et le tourisme soient des secteurs importants et de plus en plus en croissance.
• Le système juridique au Panama est basé sur le droit civil avec quelques influences de la tradition juridique espagnole et du droit romain.
• La Cour suprême de justice est la plus haute autorité judiciaire du pays.
• Provinces: Bocas del Toro, Chiriquí, Coclé, Colon, Darien, Herrera, Los Santos, Panama, Panama occidental et Veraguas.
• Régions: Embera, Guna Yala, Comarca Ngobe-Bugle, Kuna de Magugandi et Kuna de Wargandi.

PROPRIÉTÉ COMMERCIALE PROPRIÉTAIRE EN RÉPUBLIQUE DU PANAMA
Les deux principaux moyens d'acquérir des droits de propriété dans la République du Panama sont: (1) Par l'achat d'un titre de propriété, qui s'applique aux biens dûment enregistrés et avec titre dans le registre public du Panama; ou (2) par un processus d'obtention du titre sur un droit de possession ("derecho posesorio") pour la propriété dans les zones sans titres enregistrés. Le Panama possède l'un des systèmes d'enregistrement public les plus fiables et technologiquement avancés de la région. Le bureau du registre public conserve les dossiers de toutes les propriétés titrées dans la République du Panama, et les informations sur les propriétés intitulées sont facilement accessibles sur le site Web du registre public et l'accès à leurs bureaux.
Alors que la plupart des propriétés peuvent appartenir à des étrangers ou à des nationaux, la constitution du Panama interdit la propriété étrangère de biens situés à moins de dix kilomètres de chaque frontière de la République du Panama. En outre, il restreint la propriété privée des îles, à l'exception des titres légitimement acquis avant l'entrée en vigueur de la Constitution, qui peuvent légalement être expropriés par le gouvernement par le paiement de l'indemnité correspondante. En ce qui concerne les propriétés riveraines, les biens situés à moins de 22 mètres de la ligne de marée la plus élevée sur la côte Pacifique et 10 mètres sur la côte atlantique ne peuvent pas être titrés. . Acquisition de propriété Le processus d'acquisition d'une propriété titrée au Panama est généralement effectué de la manière suivante:
Due Diligence de la propriété - L'acheteur devrait compléter une recherche de titre au registre public, examiner les cartes de propriété dans l'autorité nationale ("Autoridad Nacional de Tierras"), vérifier la bonne situation fiscale du bien au ministère de l'économie et des finances, vérifier qu'aucun paiement en retard n'est dû ou échu sur les factures de services publics, ainsi que vérifier toute limitation enregistrée de la propriété, les privilèges et les charges sur la propriété, qui devrait apparaître enregistré au registre public. Contrat d'achat à terme - Cet accord est généralement exécuté pour garantir la propriété, par un acompte d'environ 10% à 30% du prix d'achat total, afin d'avoir le temps d'exécuter la vérification diligente sur la propriété et obtenir un financement bancaire pour la acquisition. Le contrat d'achat à ordre peut être un document privé ou il peut être enregistré dans le registre public afin d'affecter des tiers.

Acte d'achat et de vente - Un contrat définitif d'achat et de vente est signé au moyen d'un acte public devant un notaire dans la République du Panama, où les termes et conditions de la vente sont enregistrés. Le vendeur de la propriété sera responsable de fournir la preuve du paiement des taxes de transfert de propriété, qui sera examiné par le notaire, et fournissant des certificats gratuits et clairs pour les taxes foncières, les services publics et les frais de copropriété (le cas échéant). L'acheteur de la propriété est généralement responsable de payer les frais notariés et les frais, ainsi que les frais d'inscription au registre public. Une copie de l'acte public notarié est ensuite déposée pour enregistrement au Registre public. Lors de l'inscription, le titre de propriété aura effectivement été transféré à l'acheteur.
Droits de Possession ("Derecho Posesorio") - Pour les terres et les biens qui ne sont pas titrés, un processus séparé pour obtenir le titre sur les droits de possession doit être effectué afin de détenir un titre de propriété valide du terrain. Les droits de possession accordent des privilèges d'utilisation des terres qui sont essentiellement reconnus en fonction de l'occupation, de l'entretien et de l'utilisation des terres sur une période donnée; cependant, ils n'accordent pas le titre de leur détenteur sur la propriété. Les droits de possession peuvent être transférés à un tiers par un acte public pour vendre les droits de possession.
Le processus d'obtention du titre sur les droits de possession peut être un processus long et fastidieux, au sein duquel son détenteur doit prouver à l'autorité foncière qu'il a utilisé et entretenu le terrain pendant une période prolongée. Une inspection du terrain est effectuée, des témoignages de voisins peuvent être requis, entre autres éléments pour prouver l'existence des droits de possession. Dès la reconnaissance des droits de possession, une résolution de l'autorité du Land à cet effet est enregistrée au registre public pour constituer le titre sur la propriété.

LOCATION
Les contrats de location pour des biens immobiliers au Panama sont régis par le principe de la liberté contractuelle, le Code civil de la République du Panama et par la loi 93 de 1973, telle que modifiée à ce jour.
Les principaux types de contrats de location sont:
une. Contrats de location résidentielle avec des frais de location mensuels de 150,00 $ US ou moins.
b. Contrats de location résidentielle avec un loyer mensuel de plus de 150,01 $ US.
c. Baux commerciaux.
Les locataires des baux résidentiels avec un loyer mensuel de 150,00 $ US ou moins ont des droits préférentiels et une protection accordés par la loi 93 de 1973. Par exemple, s'il y a un acheteur pour le bien loué, si le locataire est en règle en ce qui concerne paiement des frais de location, il doit accepter le contrat de location. En outre, les frais de location ne peuvent être augmentés par le bailleur sans l'approbation préalable du ministère du Logement.
Pour les baux résidentiels avec un loyer mensuel supérieur à 150,00 $ US et les baux commerciaux, les parties peuvent contracter selon le principe de la liberté contractuelle et le contrat ne devra remplir que les principales exigences stipulées dans les lois sur la location.
En ce qui a trait aux exigences d'inscription, les contrats de location peuvent être privés et enregistrés auprès du ministère du Logement, qui fournit un formulaire de location pré-imprimé et permet au dépôt de dépôt de dépôt auprès du ministère; ou ils peuvent être inscrits au registre public du Panama.
Les contrats de location d'une durée de 6 ans ou plus doivent être signés dans un acte public devant un notaire dans la République du Panama et enregistrés au registre public. L'enregistrement du bail au Registre public est effectué pour notifier l'existence du bail à des tiers.
Les paiements de location pour les baux commerciaux sont soumis à une taxe de service de 7% connue sous le nom de «Impuesto de Transferencia de Bienes Mues et Servicios», ou par son acronyme ITBMS, payable par le locataire et déclarée aux autorités fiscales par le propriétaire.
Permis et approbations Au Panama, le développement et la construction sur les propriétés nécessitent une série de permis, qui varient en fonction de la nature, de la portée et du type du projet. Les autorisations suivantes sont les principales autorisations à prendre en compte avant de démarrer un projet:

Étude d'impact environnemental (EIE) - Obtenue auprès du ministère de l'Environnement, cette étude est requise afin d'obtenir un permis de construction de la municipalité où la propriété est située. Le processus d'achèvement d'une EIE peut prendre de 15 à 30 jours ou plus et l'étude peut varier en fonction du type de projet qui sera développé. L'EIE doit être préparée par un consultant environnemental indépendant dûment certifié ou enregistré auprès du ministère de l'Environnement et soumis à l'approbation dudit ministère.
Permis de construction de la municipalité - L'obtention d'un permis de construction est requise avant de commencer tout travail sur la propriété. La demande est généralement déposée par l'architecte agréé du projet et examinée par le Département du travail et de la construction, qui doit recevoir, entre autres, la preuve de la propriété du bien, la preuve de l'existence et la bonne réputation des entreprises qui élaborer le projet, la certification d'utilisation des terres, les approbations délivrées par le bureau de sécurité du service d'incendie, deux copies des plans du projet, l'approbation du ministère des Travaux publics et du ministère de l'Environnement, une preuve d'inscription du demandeur auprès du Bureau technique et le certificat municipal de bonne réputation. Le coût du permis est habituellement de 1% de la valeur du projet.
Permis d'occupation - À la fin du projet, un permis d'occupation est requis avant l'utilisation de la propriété ou l'enregistrement de tout régime spécial de propriété. Le bureau de sécurité du service d'incendie effectue des inspections de routine pendant la construction et doit délivrer une approbation finale avant que le permis d'occupation ne soit accordé par la municipalité, qui inspectera également la construction. Une fois que tous les permis sont délivrés, le propriétaire de la propriété doit enregistrer les améliorations dans le registre public, et appliquer pour tous les régimes de propriété spéciaux.
Régimes spéciaux de propriété - Les bâtiments commerciaux et résidentiels au Panama sont généralement soumis au régime horizontal de propriété, où chaque appartement individuel est attribué un numéro de propriété et chaque propriétaire est le propriétaire partiel des capitaux communs des bâtiments, tels que le terrain dans lequel le bâtiment est situé et des espaces communs. La demande de ce régime spécial est faite devant le ministère du Logement et la résolution de l'approbation du régime doit être enregistrée au registre public.

Impôts Les taxes au Panama sont collectées et gérées par la Direction Générale des Revenus du Ministère de l'Economie et des Finances. Le Panama a facilité le paiement des impôts pour les entreprises, permettant le paiement des taxes foncières et le transfert des taxes foncières à la Banque nationale du Panama et à d'autres banques disposant d'une licence bancaire.
Lors de l'achat d'une propriété au Panama, il y a plusieurs taxes à prendre en considération, à savoir:
Taxe de transfert de propriété - taxe de transfert doit être payé par le vendeur au moment du transfert de la propriété. Cette taxe est d'environ 2% du prix de vente indiqué dans le contrat d'achat et de vente ou de la valeur de propriété enregistrée, selon le montant le plus élevé.
Impôt sur les gains en capital - L'impôt sur les gains en capital est payable sur les bénéfices réalisés par la vente de biens au taux de 10%. Le vendeur de la propriété a l'obligation de payer 3% sur le prix de vente ou la valeur de la propriété enregistrée, selon ce qui est le plus élevé, comme une avance sur l'impôt sur le revenu payable sur les gains en capital du vendeur. Le vendeur a la possibilité de considérer le paiement de l'impôt de 3% comme l'impôt sur le revenu définitif à payer pour les gains en capital. Si le montant retenu dépasse le montant résultant de l'application du taux de 10% au gain obtenu de la vente, le vendeur peut produire une déclaration de revenus spéciale pour créditer la somme retenue et réclamer l'excédent résultant en crédit en sa faveur.
Impôt immobilier (Impuesto de Inmueble) - Toutes les terres situées sur le territoire panaméen ainsi que les améliorations à celles-ci sont soumises à cette taxe, sauf les propriétés suivantes destinées à:
• L'État, les municipalités ou les associations de municipalités.
• Entités autonomes ou semi-autonomes, soumises à leurs propres réglementations.
• Le culte ou les églises sanctionnés par l'État.
• Programmes de protection sociale ou publique.
• Homesteads familiales.
• Exemptions conventionnelles ou contrats d'État.
• Les syndicats, à condition que l'immobilier ne soit pas utilisé pour des activités rentables.
• Ceux dont la base imposable (y compris les améliorations) ne dépasse pas 30 000 $ US.
• Agriculture ou élevage bovin, si la valeur enregistrée (valor catastral) n'excède pas 150 000,00 $ US.

Les établissements d'enseignement privés qui s'engagent à offrir des bourses aux étudiants dans le besoin et aux hôpitaux privés qui s'engagent à aider les patients dans le besoin peuvent déduire ces montants du montant de la taxe à payer.
Le taux d'imposition combiné progressif et la base de calcul sont les suivants:
• 1,75% de l'excédent de 30 000 $ US de la base imposable, jusqu'à concurrence de 50 000 $ US.
• 1,95% de l'excédent de la base imposable de 50 000 $ US, jusqu'à concurrence de 75 000,00 $ US.
• 2,10% de l'excédent de 75 000 $ US de la base imposable.
Le taux d'imposition alternatif et la base de calcul de cette taxe, applicables aux biens qui ont demandé une expertise à cette fin, sont les suivants:
• Jusqu'à 100 000 $ US de terrain et amélioration 0,75%
• Plus de 100 000,00 $ US 1,0%
La taxe foncière doit être payée en fonction de la valeur d'évaluation officielle, qui est généralement la valeur déclarée sur le document de vente. Le pourcentage annuel maximal d'évaluation est de 2,10%, qui est basé sur la valeur du terrain et sur la valeur déclarée des améliorations qui y ont été construites.
La base imposable dépendra de la valeur totale du terrain plus toutes les améliorations. Les transactions immobilières à des prix supérieurs à la valeur d'expertise augmenteront automatiquement la valeur desdites propriétés à des fins fiscales. Certaines propriétés et améliorations sont exonérées ou peuvent être exonérées des taxes foncières conformément aux lois fiscales spéciales.
Les propriétés nouvellement construites peuvent également bénéficier de l'exonération du paiement de la taxe foncière sur les améliorations (mais pas sur les terrains).
Le contenu de cet article est destiné à fournir un guide général sur le sujet. Des conseils spécialisés devraient être recherchés sur vos circonstances spécifiques.

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